Bagatellklausel
Besondere sanierungsrechtliche Vorschrift städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen. Nach § 155 Abs. 3 BauGB kann die Gemeinde für das förmlich festgesetzte Sanierungsgebiet oder für Teile des Sanierungsgebiets unter bestimmten Voraussetzungen von der Festsetzung des Ausgleichsbetrages absehen.
Barwert
Sind die künftigen Erträge einer Immobilie. Der Ertragswert bildet dabei die Summe aller Erträge. Den Barwert eines Ertrages, der nach Ablauf von mehreren Jahren erwartet wird, gewinnt man durch Abzinsung mit Hilfe des Abzinsfaktors. Werden regelmäßige Erträge der gleichen Höhe erwartet, so lässt sich der Barwert aller künftigen Erträge als ⇒ Zeitrentenbarwert berechnen.
Barwertmethode
Es handelt sich hierbei gewissermaßen um die "Urform" des Ertragswertverfahrens, aus der das in den §§ 15 ff. WertV geregelte Ertragswertverfahren unter Zugrundelegung einiger vereinfachender Annahmen entwickelt worden ist. Das allgemeine Barwertverfahren wird auch als "Discounted- Cashflow - Verfahren" bezeichnet.
Bauantrag
Für Bauvorhaben, die nach den Landesbauordnungen genehmigungspflichtig sind, muss der Bauherr dass formelle Verfahren in Form eines Antrages auf Erteilung einer Baugenehmigung einhalten.
Bauart
Darunter ist das Zusammenfügen von Bauprodukten zu baulichen Anlage oder Teilen von baulichen anlagen (§2MBO) zu verstehen. Konstruktiv wird unterschieden zwischen Massivbau und Skelettbau. Nach den tragenden Baustoffen unterscheidet man die Bauarten in Holz-, Mauerwerks-, Stahl- und Stahlbetonbau (Verbundbau).
Bauaufnahme
Ist da Aufmessen und Zeichnen eines bestehenden Bauwerks in seiner Gesamtheit oder in Teilen zur nachträglichen und maßstabsgetreuen und planmäßigen Bauzeichnung.
Baubegehung
Es handelt sich bei der Baubegehung um die Überwachung des Gebäudezustandes, die aus zahlreichen Gründen (z.B. Bauleistungskontrolle, Zustandkontrolle, Wertermittlungsanlass) erfolgen kann.
Baubeschränkung
Darunter sind öffentlich-rechtliche Vorschriften zu verstehen, welche die bauliche Nutzung eines Grundstücks und damit auch die Baufreiheit einschränken. Baubeschränkungen sind enthalten in verschiedenen Gesetzen, sowie in Bebauungsplänen und den örtlichen Bauvorschriften.
Baubeschreibung
Bei Baubeschreibungen ist zu differenzieren, zu welchem Zweck sie erstellt werden. So unterscheiden sich die Baubeschreibungen für die Genehmigungsbehörde (Bauantrag) von der des Bauträgers (alle Details für die Bauausführung), von der des Maklers (Verkaufsprospekt, eher prosaisch) und der des Sachverständigen bei der Wertermittlung, die in der Regel umfassender gestaltet werden. Als wichtigste wertbestimmenden Merkmale werden genannt: Nutzungsart, Baujahr, Geschossangabe, Rohbau, Ausbau, Außenanlagen, baulicher Zustand, Bauschäden, Baumängel, Wohn- und Nutzflächenangabe, Pläne, Foto-Dokumentationen.
Baudenkmal
Grundstücke, deren Erhaltung wegen ihrer Bedeutung für Kunst, Geschichte und Wissenschaft im öffentlichen Interesse liegt, sind Kulturdenkmale. Nach § 3 Abs. 1 des nds. Denkmalschutzgesetzes werden unterschieden: Baudenkmale, Bodendenkmale und bewegliche Denkmale.
Bauerwartungsland
Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen. Bauerwartungsland bildet die Vorstufe zum Rohbauland.
Baufenster
Mit Baufenster wird gelegentlich die überbaubare Fläche eines Grundstücks bezeichnet und ist von der nicht bebaubaren Fläche durch ⇒ Baulinien oder ⇒ Baugrenzen abgetrennt
Baugebiet
Die im Flächennutzungsplan für Bebauung vorgesehenen und entsprechend der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung dargestellten Flächen (Bauflächen) können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung im Bebauungsplan festgesetzt werden. §§ 1 - 11 BauNVO legt die Gebietskategorien abschließend fest.
Baugebot
Nach § 176 BauGB kann die Gemeinde im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes die Eigentümer dazu verpflichten innerhalb einer Frist das Grundstück zu bebauen oder bestehende bauliche anlagen an den Bebauungsplan anzupassen.
Baugenehmigung
Die Baugenehmigung ist im Grundsatz ein gebundener Verwaltungsakt, der nur auf Antrag eingeleitet wird. Zuständig für die Erteilung sind die Bauaufsichtsbehörden. Der Antragsteller hat Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung, wenn sein Bauvorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht widerspricht.
Baugrenze
Wird geregelt in § 23 BauNVO, nach Abs. 3 können bebaubare Grundstückflächen durch die Festsetzung von Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen bestimmt werden. Die Baugrenze wird im Bebauungsplan nach der Planzeichenverordnung (PlanzV) entweder als blaue Linie oder schwarz/weiß als "Strich-Strich-Punkt" - Linie dargestellt.
Baugrundkarte
§ 200 Abs. 3 BauGB stellt die Ermächtigung der Gemeinde dar, Flächen die sofort oder in absehbarer Zeit bebaubar sind, in Karten und Listen (Baugrundkarte, Baulandkataster) auf der Grundlage eines Lageplanes zu erfassen, der Flur- und Flurstücksnummern, Straßennamen und angaben zur Grundstücksgröße enthält.
Baugrundverhältnisse
Sie bestimmen die Gründungstechnik und haben erheblichen Einfluss auf die tatsächliche Bebaubarkeit eines Grundstücks und damit verbundene Baukosten. Geeignete Mittel zur Nachprüfung der Bodenverhältnisse: Aufschlussbohrungen, Schürfgruben, Rammsondierungen, Druckplattenversuche, Abteufen von Grundwasserpegeln, Auswertung von geologischen und hydrologischen Karten, Unterlagenauswertung früherer Nutzungen (Altlasten, Kontamination).
Bauherrengemeinschaft
Personengruppe (üblicherweise BGB-Gesellschaft), die sich zur Durchführung eines Bauvorhabens zusammenschließt mit dem Ziel, während der Durchführung eines gemeinsamen Bauvorhabens die individuelle Bauherreneigenschaft zu erhalten. Risiko: Haftungsrisiko für die übrigen Mitglieder der Bauherrengemeinschaft.
Baukostenzuschuss
Der Baukostenzuschuss kann verloren oder abwohnbar sein und kann aus Geld-, Sach- oder Arbeitsleistungen bestehen. Nach § 14 II. Berechnungsverordnung (II.BV) gehören hierzu auch Geldleistungen von Ländern und Gemeinden; Baukostenzuschüsse sind in Finanzierungsplänen auszuweisen (§ 12 II.BV).
Baulärm
⇒ Immissionen; gemäß § 22 Bundesimmissionsschutzgesetz (BISchG) hat der Betreiber nicht genehmigungsbedürftiger dafür zu sorgen, dass schädliche Umwelteinwirkungen verhindert werden, die nach dem stand der Technik vermeidbar sind, unvermeidbare Einwirkungen auf ein Mindestmass beschränkt werden; Baustellen sind im Sinne des BIschG als nicht genehmigungsbedürftige Anlagen einzustufen. Als schädliche Umwelteinwirkungen sind gemäß § 3 Abs. 2 auch Geräusche anzusehen, die für Mensch und tier belästigend wirken (Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Schutz gegen Baulärm-Geräuschemissionen 1970, Immissionsrichtwerte).
Baulastenverzeichnis
Die freiwillig übernommene öffentlich-rechtlich Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde wird als Baulast bezeichnet. Sinn der Baulast ist es, der Bauaufsichtsbehörde die Genehmigung eines Bauvorhabens zu ermöglichen, das ohne Baulast unzulässig wäre. Die Baulast hat dingliche Wirkung, ist aber nicht im Grundbuch eingetragen, sondern im Baulastenverzeichnis (Ausnahme: Bayern und Brandenburg) eingetragen und wirkt nicht rechtsbegründend (kein Gutglaubensschutz). Mit Ausnahme von Bayern und Brandenburg wird das Baulastenverzeichnis bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde der Städte geführt (siehe Landesbauordnungen).
Bauleitplanung
Es ist Aufgabe der Gemeinde, die bauliche und sonstige Nutzung nach Art und Maß (auch Bebauung) von Grundstücken vorzubereiten und zu leiten, wenn dies für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist, siehe auch § 1 BauGB.
Bauliche Nutzung
Nutzung eines Grundstücks mittels einer baulichen Anlage. Nach § 5 WertV wird nach Art und Maß der baulichen Nutzung unterschieden. Diese ergeben sich nach §§ 30, 33, 34 BauGB.
Baulinie
Wird geregelt in § 23 BauNVO, nach Abs. 3 können bebaubare Grundstückflächen durch die Festsetzung von Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen bestimmt werden. Die baulinie ist zwingend, d.h. eine kante des gebäudes muss auf der Baulinie liegen. Die Baulinie wird im Bebauungsplan nach der Planzeichenverordnung (PlanzV) entweder als rote Linie oder schwarz/weiß als "Strich-Punkt-Punkt"-Linie dargestellt.
Baulücke
Unbebautes Gelände in einer im Zusammenhang bebauten Umgebung, unabhängig von einer offenen oder geschlossenen Bauweise. Bebauung richte sich nach §§ 30 oder 34 BauGB.
Baumangel
Wird als negative Abweichung oder Beeinträchtigung der vertraglich zugesicherten Eigenschaften, die dem Bauwerk von Anfang anhaftet. Vgl. hierzu das Werkvertragsrecht § 633 Abs. 1 BGB und § 13 Nr. 1 VOB (stand 2001).
Baumassenermittlung
§ 21 Abs. 2 BauNVO: Die Baumasse ist nach den Außenmaßen der Gebäude vom Fußboden des untersten bis zur Geschossdecke des obersten Vollgeschosses zu ermitteln. Ist dies bei einem Gebäude nicht möglich, ist die tatsächliche Baumasse zu ermitteln.
Baumassenzahl
Gibt an wie viel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. (Volumen der baulichen Anlage in allen ⇒ Vollgeschossen).
Baunebenkosten
§ 22 Abs. 2 WertV zählt zu den Baunebenkosten die Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen sowie die für Herstellung der baulichen Anlagen erforderliche Finanzierung, was weitgehend den Ausführungen nach DIN 276 (Juni 1993) der Kostengruppe 700 entspricht. Vgl. auch Anlage 1 zu § 5 Abs. 5 II. BV.
Baupreisindex
Der Baupreisindex gibt das Wertverhältnis der durchschnittlichen Baupreise zwischen einem Basisjahr und dem aktuellen Jahr wieder. Als Basisjahr werden in der Wertermittlung verwendet: 1913/1914, 1995 oder aktuell 2000. Der Baupreisindex wird hauptsächlich bei der Bewertung nach dem Sachwert verwendet
Baureifes Land
Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Es muss zusätzlich differenziert werden, ob die Beiträge für die Erschließungskosten noch nicht entrichtet sind oder ob dieses bereits erfolgt ist. Dem gemäß wird in erschließungsbeitragsfreies und erschließungsbeitragspflichtiges Bauland unterschieden.
Bauschäden
Bauschäden sind zu unterscheiden von Mängeln in der Werterhaltung. Bei Bauschäden handelt es sich um Schäden in der Bausubstanz, die den Wert des Gebäudes mindern. Die Minderung des Wertes ergibt sich regelmäßig als Aufwand zur Beseitigung des Bauschadens.
Untergruppen:
1. Schäden aus fehlerhafter Planung und Ausführung von Bauteilen, Herstellung von Baustoffen;
2. Schäden aus mangelhafter Instandhaltung oder falscher Benutzung;
3. Schäden aufgrund von Alterung, Verschleiß oder Abnutzung;
4. Beschädigung durch Dritte oder Naturkatastrophen
Geschädigte können Ansprüche nur zu Punkt 1 (vertragliche Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche) und zu Punkt 4 (Schadensersatzansprüche wegen unerlaubter Handlung) geltend machen.
Man unterscheidet: Einmalige, wiederkehrende und zeitabhängige Schäden
Baustoff
Material zur Herstellung der Konstruktion. Bauen ist materialgebunden. Seine Wertschöpfung wird daher auch von der Qualität der verwendeten Baustoffe bestimmt.
Baustofffeuchte
Ein Gebäudeelement aus porösem Material, das nicht nutzungsbedingten oder durch bauliche Missstände verursachten außergewöhnlichen Feuchte - Einwirkungen ausgesetzt ist, hat einen mit der relativen Feuchte der Umgebungsluft veränderlichen Feuchtegehalt. Versalzung kann den Feuchtegehalt erhöhen.
Bauvorbescheid
Auf Antrag muss die Baurechtsbehörde dem Antragsteller auf eine Bauanfrage einen bindenden Bescheid erteilen. Die landesrechtlich festgelegten Bindungsfristen betragen in der Regel 2 bis 3 Jahre und können auf Antrag verlängert werden.
Bebauungsabschlag
Bei der Verkehrswertermittlung ist bei einem bebauten Grundstück der Bodenwert des unbebauten Grundstücks anzusetzen.
Bebauungsabschläge kommen in Frage, wenn
1. das Grundstück nach Art und Maß minderausgenutzt ist
2. bei einem Sachwertobjekt der Verkehrswert geringer ist als der Sachwert
3. bei einem älteren Ertragsobjekt die Wirtschaftlichkeit deutlich hinter einer Neube- bauung zurück bleibt (minimaler Reinertragsanteil nach Abzug des Bodenwertver- zinsungsbetrages).
Bebauungsplan
Bestandteil der Bauleitplanung sind der Flächennutzungsplan und der Bebauungs-plan.
Die einzelnen Verfahrensschritte:
Aufstellungsbeschluss (§§ 14, 15 BauGB);
Ausarbeitung des Planentwurfs (§ 9 BauGB);
vorgezogene Bürgerbeteiligung (§ 3 BauGB);
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (§ 4 BauGB);
Billigungs- und Auslegungsbeschluss, Bekanntmachung und Auslegung des Plan- entwurfes;
Würdigung der Ergebnisse der Auslegung (§§ 3 Abs. 2, 13 Nr. 2 BauGB);
Feststellungsbeschluss, Satzungsbeschluss (§10 Abs. 1 BauGB);
Genehmigung und In-Kraft-Treten (§§ 8, 10, 6 BauGB).
Bebauungstiefe
Die Bebauungstiefe ist ein Maß für den Abstand, bis zu dem ein Grundstück von der vorderen Grundstücksgrenze aus bebaut werden kann (§ 23 Abs. 1 und 4 BauNVO).
Bebauungszusammenhang
Ein Bebauungszusammenhang ist durch eine "aufeinanderfolgende Bebauung" gekennzeichnet, die trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit vermittelt
Befangenheit
Ist der Mangel an Objektivität eines Entscheidungsträgers (z. B. wegen persönlicher Beteiligung an der zu treffenden Entscheidung oder aus dem Verhalten des Entscheidungsträgers).
Beitragsrechtlicher Zustand
§ 5 Abs. 3 WertV: "beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand", was öffentlich-rechtliche Beiträge und nichtsteuerliche Abgaben bezeichnen soll (nichtsteuerliche Abgaben: Erschließungsbeiträge nach §§ 123 ff. BauGB; Umlegungsbeiträge nach § 64 BauGB; Abgaben nach dem Kommunalabgabengesetzen; Ausgleichsabgaben; Ablösebeträge; Ersatzzahlungen.
Belastung am Grundstück
§ 5 Abs. 2 WertV stellt die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen privat- und öffentlich-rechtlicher Art dar: Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten, sonstige dingliche rechte und Lasten beeinflussen den Kaufpreis bzw. den Verkehrswert. Rechte am Grundstück: ⇒ Reallast (§ 1105 BGB); Leibrentenvereinbarung (⇒ Leibrente), Altenteilslasten (Leibgeding ⇒ Nießbrauch, Wohnungsrecht, Reallast), Erbbaurecht
Beleihung
Beleihung ist die Krediteinräumung gegen Pfandstellung (Verpfändung von Wertpapieren, insbesondere Lombardgeschäft); beim Immobiliarkredit bedeutet Beleihung die Kreditvergabe gegen Verpfändung des Grundstücks (Eintragung von Hypotheken, Grundschulden im Grundbuch, III. Abteilung).
Beleihungsgrenze
Darunter ist die Obergrenze, welche bei Kreditvergabe von Realkrediten zulässig ist. Grundlage ist der Beleihungswert (§§ 11 und 12 Hypothekenbankgesetz = HypBankG).
Beleihungsraum
Gemeint ist hier der Sicherungsrahmen(-raum), der sich auf die Abteilungen II. und III. durch Eintragung einer Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld (§§ 1113 ff., 1191 ff., 1199 ff. BGB).
Beleihungsrichtlinien
Sind behördlich auferlegte und genehmigte Anweisungen zur Ermittlung des Beleihungswertes als Verfahrensregularien (für den Realkredit vorgeschrieben) und werden je nach Realkreditgeber unterschiedlich bezeichnet:
Beleihungsgrundsätze bei Sparkasse und Versicherer;
Wertermittlungsanweisungen bei Hypothekenbank, Genossenschaftsbank und im Bausparkassensektor;
Anweisungsinstitutionen
Beleihungswert
Das Gesetz kennt keine klare Legaldefinition. Vgl. hierzu § 12 des Hypothekenbankgesetzes, § 7 Bausparkassengesetz bzw. § 4 Abs. 1 der Muster - Beleihungsgrundsätze des Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV).
Berechtigtes Interesse
Meint allgemein die Herbeiführung einer behördlichen oder gerichtlichen Entscheidung oder Handlung oder zur Verwirklichung von Ansprüchen.
Bergbauschutzgebiet
Durch den Einigungsvertrag von 1990 wurde die Überleitung festgesetzter Bergbauschutzgebiete in Baubeschränkungsgebiete nach §§ 107 - 109 Bundesbergbaugesetz (BBergG) geregelt.
Bergfreie Bodenschätze
§ 3 Bundesberggesetz unterscheidet bergfreie und grundeigene Bodenschätze. Grundeigene Bodenschätze stehen im Eigentum des Grundstückseigentümers, im Gegensatz zu bergfreien Bodenschätzen, auf die sich das Eigentum an einem Grundstück nicht erstreckt. § 3 Abs. 3 BBergG enthält eine abschließende Aufzählung von bergfreien Bodenschätzen ( z.B. Blei, Eisen, Gold, Stein- und Braunkohle).
Bergschaden
§ 144 BbergG regelt den Bergschaden, der u. a. dann vorliegt, wenn bei der Ausübung einer bergbaulichen Tätigkeit oder durch den Berbaubetrieb eine Sache beschädigt wird. ⇒ Merkantiler Minderwert.
Bergschadensverzicht
Grundstücke können mit sog. Bergschadensverzichten belastet sein; sie besagen, dass der Eigentümer eines Grundstücks ganz oder in Teilen auf den ihm gesetzlich zustehenden Bergschadensersatzanspruch gegenüber dem Bergwerksunternehmer verzichtet.
Berliner Verfahren
Darunter versteht man eine Methode zur Verkehrswertermittlung eines Grundstücks aus dem zuvor ermittelten Ertragswert und Sachwert (Substanzwert) durch Bildung des arithmetischen Mittels aus beiden Werten (auch Praktikermethode bzw. Mittelwertmethode genannt); es wird in der neueren Rechtsprechung wird jedoch herausgestellt, dass nach herrschender Ansicht ein bestimmtes Wertermittlungsverfahren Vorrang haben muss (BGH, GuG 1994, 116; NJW 1970, 2018). Kommt nur in seltenen Ausnahmefällen zur Anwendung, in denen Ertrags- und sachwertverfahren in ihrer Aussagekraft für den Verkehrswert gleichgewichtig sind.
Beschaffungsprinzip
Allgemein ist darunter der Grundsatz zu verstehen, den Wert eines Grundstücks bzw. den Wert des Rechtes an einem Grundstück mit dem Betrag zu ermitteln, der im Falle des Erwerbs dafür aufgebracht werden muss.
Beschichtung
Oberflächenbehandlung eines Baukörpers. Die verwendeten Materialien werden in der Regel an Ort und Stelle verarbeitet (zum Beispiel Mörtel- und Spachtelmassen, Anstrichmittel, Metallüberzüge, Tapeten) Aufgabe der Beschichtung ist die Schaffung oder Erhöhung
- materieller Eigenschaften der Oberfläche wie Härte, Glätte, Trittfestigkeit, Abriebfestigkeit, Wasserdichtigkeit und Brandwiderstandsfähigkeit,
Beschränkt persönliche Dienstbarkeit
Ist das Recht ein Grundstück in einzelnen Beziehungen zu nutzen, § 1090 BGB. Dieses dingliche Recht ist im Grundstück einzutragen. Das Recht steht einer Person zu.
Beschränkung
Ist eine Sache durch ihren Eigentümer nicht mehr uneingeschränkt nutzbar, so ist dieser in seiner Nutzung beschränkt. Man spricht hier auch von Belastungen (Nachbarrechte §§ 906 - 924 BGB, Vorkaufsrechte und Vormerkung § 883 BGB, öffentliche Beschränkungen durch die Landesbauordnungen, Nutzungsrechte wie Nießbrauch und Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte wie Grundschuld, Reallasten wie Altenteilsrecht, Erbaurechte); der Grundstückswert wird unter Umständen erheblich beeinflusst.
Besitz
Wird geregelt in den §§ 854 ff. BGB und man versteht darunter die äußere, durch räumliche Zuordnung, tatsächliche Einwirkungsmöglichkeit und subjektiven Einwirkungswillen gekennzeichnete tatsächliche Herrschaft einer Person über eine Sache. Besitzer muss nicht gleich Eigentümer sein. Eigentum bedeutet die rechtliche Verfügungsgewalt über eine Sache. Die tatsächliche Verfügungsgewalt kann der Eigentümer dem Besitzer durch Übergabe der Sache oder durch Verschaffung des Zugriffsmöglichkeit verschaffen. Der Mieter einer Wohnung ist Besitzer der Mietsache, tatsächliche Verfügungsgewalt erlangt der Mieter faktisch durch die Schlüsselübergabe bzw. Bezug der Wohnung.
Besitzeinweisung
Dient der Überbrückung der häufig sehr langen Dauer bis zum rechtskräftigen Abschluss des Enteignungsverfahrens und erfolgt auf Antrag durch Beschluss der Enteignungsbehörde, § 116 BauGB, § 18 f. BFStrG. Der Beschluss ergeht als Verwaltungsakt und ist anfechtbar.
Bestandsdauer
Zeitspanne zwischen Errichtung und Untergang eines Gebäudes Folgende Umstände können zum Untergang führen:
- Der Abbruch als planmäßige Zerstörung,
- außergewöhnliche Einflüsse (akute Schäden bis zur Zerstörung),
- Unterlassen von Instandhaltung und Instandsetzung (das Gebäude verfällt und wird zur Ruine).
Bestandsmiete
Das bayerische Oberlandesgericht hat im Rechtsentscheid vom 19.3. 1981 (Allg.Reg. 7/81) den Begriff der Bestands- und Altmieten verwendet und diese auf Mietpreise bezogen, die z.B. während der letzten drei Jahre nicht neu festgelegt wurden. So werden zur Bestimmung der ortüblichen ⇒ Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB (früher § 2 MHG) in der Praxis die Mietpreise nach Neumieten (erstmalige Vereinbarung) und Bestandsmieten (bestehende Mietverhältnisse, die währen der Vertragszeit angepasst oder geändert wurden) unterteilt.
Bestandsschutz
Durch den Bestandschutz kann vorhandene bauliche Bausubstanz vor dem Zwang zu ständiger Anpassung an die sich ändernden baulichen und technischen Standards bewahrt werden.
Bestandsverzeichnis
Der Begriff findet in verschiedenen Gesetzen Verwendung; hier sind zu nennen: Das Bestandsverzeichnis nach 260 BGB. Im Grundbuchrecht versteht man darunter die tatsächlichen Angaben zum Grundstück (z.B. Gemarkung, Flurstücksnummer, Adresse, Wirtschaftsart und Größe); nach BauGB § 53 ist für ein Umlegungsgebiet ebenfalls ein Bestandsverzeichnis zu erstellen.
Bestellung und Vereidigung
Fachlicher Qualifikationsnachweis für Sachverständige (Nachweis von Zuverlässigkeit und besonderer Sachkunde aufgrund behördlicher Überprüfung). (§§ 36 GewO, 91 Abs. 1 Ziffer 8 HwO)
Besteuerung des Grundstücks
Steuern beim Erwerb von Immobilien: Grunderwerbssteuer Steuern während der Besitzzeit von Immobilien: Grundsteuer (§ 2 GrStG), Einkommenssteuer (§ 21 EStG), Körperschafts- und Gewerbesteuer (§ 9 Nr. 1 GewStG) Zweitwohnungssteuer: Art. 105 Abs. 2 a GG, Kommunale Abgabengesetze und Satzungen Steuern bei Veräußerung von Immobilien: Einkommenssteuer (§§ 22 Nr. 2 i.V.m. 23 EStG) Körperschafts- und Gewerbesteuer bei Betriebsvermögen.
Best Use Value
Bezeichnet nach angelsächsischer Wertermittlungsauffassung den Wert, der sich nach ertragswirtschaftlichen Grundsätzen rechnerisch bei optimaler Nutzung und unter freier Disponierbarkeit des Objektes am Grundstücksmarkt ergeben würde.
⇒ Existing Use Value (Tatsächlich ausgeübte Nutzung zum Wertermittlungsstichtag).
Betriebskosten
§ 27 II. Berechnungsverordnung; Kosten, die dem Eigentümer/Erbbauberechtigten durch das Eigentum am Grundstück/Erbbaurecht entsteht oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen. Häufig als Nebenkosten bezeichnet, die jedoch im Gegensatz zu den Betriebskosten Kosten enthalten, die dem Vermieter aus dem Eigentum/Besitz wiederkehrend entstehen ( wie Instandhaltung, Verwaltungskosten, Kapitalkosten) und auf den Mieter im preisfreien wie preisgebundenen Wohnraum nicht umlagefähig sind. Sie gehören zu den Bewirtschaftungskosten gemäß § 24 II. BV.
1. Vereinbarung von Betriebkostenvorauszahlungen:
Voraussetzung: Verweis auf Anlage 3 der II. BV und mietvertragliche Regelung neben der Wohnungsmiete Varianten für preisfreien Wohnraum: Bruttomiete, Betriebskostenpauschale, Betriebskosten-Umlagenvorauszahlung für preisgebundenen Wohnraum (nur Betriebskosten-Umlagenvorauszahlung).
2. Anforderungen an die Abrechnung der Betriebskosten:
Abrechnung jährlich, im darauffolgenden Wirtschaftsjahr; Rahmenbedingungen für die Betriebskostenabrechung: Wirtschaftlichkeitsprinzip, Rechtsverbindlichkeit, schlüssige und nachvollziehbare Darstellung, Schriftform (§259 BGB, § 29 NMV, § 24 Abs. 2 II. BV).
3. Umlagenmaßstab:
Betriebskosten sind nach verbrauchabhängigen und verbrauchsunabhängigen Arten zu unterscheiden, die nach Verteilerschlüssel (Vereinbarungserfordernis) für alle Mieter gleich abzurechnen sind.
Betriebskosten-Umlageverordung
BetrKostUV wurde erforderlich, um den Vermietern in der ehemaligen DDR eine Möglichkeit der Umlage von Betriebskosten auf der Grundlage der II. BV (§ 27 und Anlage 3) auf die Mieter zu ermöglichen, da im Wesentlichen in den DDR-Mieten die Betriebskosten enthalten waren.
Bewertung
Der Sachverständige stellt im Rahmen seiner gutachterlichen Wertermittlung verobjektivierte und für jedermann nachvollziehbare Werte fest. (Vgl. auch § 194 BauGB).
Bewertungsprivileg
Der Begriff bezeichnet die Sonderregelung nach § 169 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 26 Abs. 2 Wertermittlungsverordnung (WertV) im Zusammenhang mit der Ermittlung des sanierungsbeeinflussten Grundstückswerts für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke, wonach als Mindestwert der Verkehrswert einer "besonderen Land- und Forstwirtschaft" (begünstigtes Agrarland) i.S.d § 4 Abs. 1 Nr. 2 WertV maßgeblich ist.
Bewirtschaftung
Folgende Bedeutungen kennt man: Allgemein. Staatliche Lenkungs- und Leitungsmaßnahmen mit Zuteilungscharakter; in der Immobilienwirtschaft: Hausverwaltung, Immobilienmanagement, in eine Teilung mit Eigen- und Fremdbewirtschaftung und funktionale Leistungsbereiche.
Bewirtschaftungskosten
Sind die Kosten, die bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung laufend erforderlich sind. Diese in der Bewertungslehre unterteilten Kosten (Abschreibung, Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis) entsprechen den §§ 24 - 29 der II. Berechnungsverordnung mit näheren Definitionen.
Blue Book
Kompendium der "Anerkannten Europäischen Standards für Immobilienbewertung2" (1997, TEGOVA), welches durch die sog. European Valuation Standards (EVS) 2000 ersetzt wurde.
Bodenart
Die Bodenart ist in 4 Hauptbodenarten (Lehm, Ton, Sand, Moor) gegliedert, die wiederum in 9 Bodenarten untergliedert sind: S (Sand), SI (Anlehmiger Sand), IS (lehmiger Sand), SL (stark lehmiger Sand, sL (sandiger Lehm), L (Lehm), LT ( schwerer Lehm), T (Ton), Mo (Moor).
Bodendeponie
Es werden überwiegend Böden, bei älteren Anlagen auch Bauschutt in kleineren Mengen gelagert. Deponienbedürfen nach § 31 des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetzes (KrW-/AbfG) der Planfeststellung durch die zuständigen Behörden. Sie nehmen nicht am gewöhnlichen Geschäftsverkehr teil.
Bodenertragswert
Der Bodenertragswert ist der kapitalisierte Reinertrag eines Grundstücks. Es wird davon ausgegangen, dass der Boden nicht abnutzbar und eine ewige Rente erbringt. Bei landwirtschaftlichen Betrieben wird zwischen dem Ertragswert nach § 2049 BGB und dem Ertragswert, der in der Nähe des Verkehrswertes anzusiedeln ist, unterschieden.
Bodenfeuchte
Ein Boden ist wassergesättigt, wenn der gesamte Porenraum des Bodens von Wasser ausgefüllt ist. Ein Teil dieses Wassers wird als Sickerwasser in tiefere Zonen verlagert, während ein anderer Anteil des Bodenwassers gegen die Schwerkraft gehalten wird: das sogenannte Haftwasser - es bildet die eigentliche Bodenfeuchte.
Bodenordnung
Im Sinne des Baugesetzbuches bedeutet Bodenordnung nur ⇒ Umlegung und ⇒ Grenzregelung.
Im Sinne des Liegenschaftswesens werden sämtliche gesetzlichen und privaten Maßnahmen verstanden, durch welche die vorgegebene Eigentumsstruktur des Grund und Bodens, aber auch die vorgegebenen anderen Rechtsverhältnisse an Grundstücken auf die städtebauliche Planung und auf besondere Zwecke ausgerichtet sind. Zur Bodenordnung gehören hoheitliche Bauordnungsinstrumente wie die Teilungsgenehmigung (Satzung der Gemeinde im Bereich eines Bebauungsplanes), das Vorkaufsrecht der Gemeinde, städtebauliche Gebote, die Erschließung, die Enteignung und im ländlichen Bereich die Flurbereinigung. Die privatrechtliche Bodenordnung (als wichtigstes Instrument) vollzieht sich häufig durch Kauf und Tausch von Grundstücken oder durch freiwillige Abtretung von Erschließungsflächen an die Gemeinde oder durch städtebauliche Verträge. Eine umfassendere Bedeutung hat die Bodenordnung eines Landes (gesellschaftspolitisch auch Bodenverfassung); sie ist die Summe aller Vorschriften und Regeln, die Eigentum, Nutzung, Gebrauch, Rechte am Boden und Pflichten der Grundstückseigentümer bestimmen. In Deutschland wird die Bodenverfassung durch das Grundrecht des Art. 14 GG (Individual- und Institutionsgarantie des Eigentums) bestimmt.
Bodenpreisindex
Bodenpreisindexreihen (erforderliche Daten für die Wertermittlung) beschreiben die Veränderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem örtlichen Bodenmarkt.
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist nach § 196 des Baugesetzbuches der durchschnittliche Ertrags - und Lagewert des Bodens für Grundstücke, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Nach § 13 (2) WertV können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte zur Ermittlung des Bodenwertes herangezogen werden.
Bodenrichtwertatlas
Vor allem in Großstädten ist die Sammlung aller Bodenrichtwertkarten (differenzierte Darstellung von Bodenrichtwerten) als Atlas verfügbar, aber mittlerweile zum Teil in Form der CD-ROM angeboten.
Bodenrichtwertzone
Ist die Bezeichnung für ein Gebiet mit gleichen Nutzungsverhältnissen und gleichem Bodenrichtwert, für das bei der Ermittlung von Bodenrichtwert die Umgrenzung durch den Gutachterausschuss festgelegt und in einer Bodenrichtwertkarte dargestellt wird.
Bodenschätze
Sind alle mineralischen Rohstoffe (außer Wasser) in festem oder flüssigem Zustand und Gase, die in natürlichen Ablagerungen oder Ansammlungen (Lagerstätten) in oder auf der erde, auf dem Meeresgrund, im Meeresuntergrund oder im Meerwasser vorkommen. Unterscheidung in bergfreie und grundeigene Bodenschätze.
Bodenwert
Bodenwert in seinen unterschiedlichsten Zuständen (Entwicklung):
Es wird unterschieden zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken. Bei den unbebauten Grundstücken kennt man Nichtbauland- und Bauland. Nichtbauland: Ödland / Brachfläche; Flächen der land- und Forstwirtschaft; Abbauland; Grün- und Erholungsflächen Bauland: Bauerwartungsland; Rohbauland; baureifes Land, das im Innen- (beplant) oder Außenbereich liegen kann. Der Bodenwert wird (im Vergleichswertverfahren) durch wertbestimmende Zustandsmerkmale bestimmt. Diese können sein: Lage; Entwicklungszustand; Art der zulässigen baulichen Nutzung; Maß der zulässigen baulichen Nutzung; Erschließung; begünstigende und belastende Rechte am Grundstück; Grundstücksgröße; Grundstückszuschnitt; Bebauung mit Art und Maß der tatsächlichen baulichen Nutzung. Beachte 13 Abs. 2 WertV (Vergleichspreise/Bodenrichtwerte).
Bodenwert bebauter Grundstücke
Bebauung wird im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei der Preisbildung berücksichtigt und es wird nicht zwischen Gebäude- und Bodenwertanteil unterschieden, ist aber sowohl im Sachwert- als auch im Ertragswertverfahren zu berücksichtigen.⇒ Liquidationsverfahren; ⇒ Ertragswertverfahren im Denkmalschutz als Sonderfälle.
Bodenwertanteil bei Erbbaurechten
Wertmäßiger Anteil des Erbbaurechts am Bodenwert des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks, der sich durch Kapitalisierung des Unterschieds aus dem angemessenen und vertraglichen Erbbauzins über die Restlaufzeit des Erbbaurechts unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt (Marktlage) ergibt.
Bodenwertverzinsungsbetrag
Bei Grundstücken mit geringer Restnutzungsdauer ist es erforderlich, den Reinertrag des Grundstücks aufzuspalten. Verzinsungsanteil des Bodens und der Bebauung.Þð Gespaltenes und Þð ungespaltenes Ertragswertverfahren.
Bodenzahl
Die Bodenzahl bringt die durch die Verschiedenheit der Bodenbeschaffung im Zusammenhang mit den Grundwasserverhältnissen bedingten Ertragsunterschiede zum Ausdruck. Die Bodenzahlen sind Reinertrags-Verhältniszahlen und sind wie folgt gestaffelt:
1 - 6 = ⇒ Unland;
7 - 18 = ⇒ Geringstland;
18 - 100 = ⇒ ackerfähiges Land
⇒ Ackerschätzungsrahmen
Bonner Verfahren
Verfahrensvorschlag zur "Bestimmung von Bodenwerten", methodisch dem Vergleichswertverfahren zuzurechnen. Das Verfahren ist nicht in die allgemeine Wertermittlungspraxis eingegangen.
Brandkassenwert
Darunter versteht man auch den Feuerkassen- oder den Feuerversicherungswert, also den Wiederbeschaffungswert, Neubauwert eines Gebäudes. Der Neuwert ist zu unterscheiden vom Verkehrs- oder ⇒ Zeitwert (§ 14 Nr. 1 b VGB 88) und vom ⇒ gemeinen Wert (§ 14 Nr. 1 c VGB 88). Neuwert ist der Preis, den die versicherte Sache in völlig neuem Zustand kosten würde. Der Zeitwert (Zeitwertversicherung) entspricht dem Betrag, der im Schadensfall für die versicherte Sache unter Berücksichtigung der Wertminderung infolge von Alter und Abnutzung (nicht durch Feuer verursachte) Baumängel und Schäden aufgebracht werden müsste. Dem Versicherungsvertrag wird der ortsübliche Bauwert auf der Basis der Preise von 1914 zugrundegelegt (⇒ Versicherungswert 1914).
Brutto-Grundfläche (BGF)
In DIN 277/1987 Teil 1 wird der Begriff definiert als Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Anwendungsbereich: ⇒ DIN 276 (Kostenermittlung im Hochbau oder ⇒ NHK 2000 (Normalherstellungskosten) sowie im Vergleich von Bauwerken. DIN 277/1987 ist nicht identisch mit § 20 BauNVO.
Brutto-Rauminhalt
Ist das Volumen eines Baukörpers als umbauter Raum und erfolgt im Hochbau in der Regel nach DIN 277 (Herausgeber: Deutsches Institut für Normung e.V.). Die häufigst verwendeten Fassungen sind die von 1950 und 1973/87. Neubauwerte 1913 sind auf der Grundlage der DIN 277/1950 ermittelt. DIN 277/1973/87 stellt im Unterschied hierzu die Grundlage zur Berechnung des Volumens als Brutto-Rauminhalt dar "BRI ist der Rauminhalt des Baukörpers, der nach unten von der Unterfläche der konstruktiven Bauwerkssohle und im Übrigen von den äußeren Begrenzungsflächen des Bauwerks umschlossen wird".
Bruttorohbauland
Sind nach § 4 Abs. 3 WertV Flächen (Subkategorie des Rohbaulandes, umfasst die Gesamtheit des Plangebiets), die nach bauplanungsrechtlichen Bestimmungen für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung jedoch noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Bauplanungsrechtliche Bestimmungen können sich aus §§ 30, 34, 35 BAUGB ergeben.
Buchwert
Darunter versteht man im Handels- und Steuerrecht den Wert, mit dem die zum Betriebsvermögen zählenden Vermögensgegenstände und Schulden (positive und negative Wirtschaftsgüter) -gegebenenfalls nach Vornahme von Abschreibungen (Absetzung für Abnutzung - AfA) - jeweils in der Bilanz ausgewiesen werden. Der Buchwert gibt keine Information über den tatsächlichen Wert (-Zeitwert, Marktwert) eines Wirtschaftsgutes und es können erhebliche Abweichungen bestehen (es ergeben sich stille Rücklagen, Reserven), die bei Aufdeckung der (Ertrags-) Besteuerung unterliegen.
Bürogebäude
Gewerbliche Immobilien, die vorrangig von Dienstleistungsgesellschaften genutzt werden. Bei der Wertermittlung ist zu beachten ist, inwieweit sich mit älteren Bürogebäuden ohne entsprechende Umbaumaßnahmen ein nachhaltig erzielbarer Ertrag erwirtschaften lässt.
Bundesbodenschutzgesetz
Gesetz zum Schutz von schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten (Bundesbodenschutzgesetz - BBodSchG vom 17.März 1998, BGBl. I, S. 502)
Bundesverband vereidigter Sachverständiger (BVS)
Vertritt als Dachverband Landesverbände und Fachverbände von Sachverständigen, die in verschiedenen Sachgebieten tätig sind.
