Ebf
Bedeutet erschließungsbeitragsfrei und bezeichnet den beitragrechtlichen Zustand eines Grundstücks, wenn Erschließungsbeiträge nach §§ 127 ff BauGB für den geleisteten Erschließungsaufwand vollständig erhoben wurden und keine weiteren Forderungen an den Grundstückseigentümer bestehen.
Ebp
Bedeutet erschließungsbeitragspflichtig und bezeichnet den beitragsrechtlichen Zustand, bei dem Erschließungsbeiträge noch nicht oder noch nicht vollständig erhoben worden sind.
Eckgrundstücke
Eckgrundstücke grenzen mit mehr als einer Seite an meist aufeinanderstoßende Straßen, was zu erhöhten Erschließungsbeiträgen führen kann. Gemeindesatzungen beinhalten daher meist eine Eckvergünstigung gerade bei Wohngrundstücken, da nicht unbedingt ein Erschließungsvorteil durch die Ecklage entsteht.
Ehrenamtlich Tätiger
Allgemein gilt: Die Übernahme von Ehrenämtern ist freiwillig, soweit diese nicht durch Rechtsvorschrift verpflichtend ist. Beispiel: Art 19, 20 Bayerische Gemeindeordnung (BayGO). Es gilt das ⇒ Objektivitätsprinzip und das ⇒ Geheimhaltungsprinzip.
Eigenheim
Nach der Legaldefinition des § 7 Abs. 1 des II WoBauG (außer Kraft) sind Familieneigenheime (Eigenheime, Kaufeigenheime, Kleinsiedlerstellen) nach Größe, Grundriss ganz oder teilweise dazu bestimmt, den Eigentümern oder einen Angehörigen bzw. deren Familien als Heim zu dienen und soll nach dem willen des Gesetzgebers über einen Garten oder sonstiges nutzbares land verfügen.
Eigentum, wirtschaftliches
Grundsätzlich Zivilrechtlich; wirtschaftliche Betrachtungsweise im Steuerrecht kommt durch die ausnahmen des § 39 Abs. 2 AO zum Ausdruck.
Eigentum
Ist das Recht, das einem Inhaber erlaubt, mit einer Sache nach Belieben zu verfahren und andere von der Einwirkung auf die Sache auszuschließen; § 903 BGB. Arten: Alleineigentum; Miteigentum nach § 1008 ff. BGB, Gesamthandseigentum beispielsweise bei der BGB-Gesellschaft. Grenzen: Gesetze und Rechte Dritter
Einfamilienhaus
Darunter versteht man das freistehende, ebenerdig erschlossene, meist ein- oder zweigeschossiges Einzelhaus, welches für das Wohnen einer Familie bestimmt ist.
Einheitswert im Erbfall
Einheitswerte haben für Erbschafts- und Schenkungssteuer keine Bedeutung mehr seit dem 01.01.1996. Nach § 138 Abs. 1 BewG werden besondere Werte festgestellt, die nur im Bedarfsfall erfolgt (Bedarfsbewertung, § 138 Abs. 5 BewG). Maßgebend für die Feststellung sind die tatsächlichen Verhältnisse zum Besteuerungszeitpunkt und die Wertverhältnisse zum 01.10.1996, die bis zum 31.12.2001 gelten (§ 138 Abs. 4 BewG). Zuständig sind die Finanzämter (Lage des Grundstücks). Unterscheidung bei Grundvermögen: Bebaute und unbebaute Grundstücke. § 145 Abs. 3 BewG: Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich nach ihrer Fläche und den um 20 % ermäßigten Bodenrichtwerten. Diese sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. Der Steuerpflichtige hat die Möglichkeit, einen niedrigeren Wert nachzuweisen. §§ 146 - 150 BewG: Der Wert eines bebauten Grundstück ist das 12,5-fache der im Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete (Jahresmiete ohne Betriebskosten), vermindert um die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes (§ 146 Abs. 2 und 4 BewG).
Einheitswert
Der Einheitswert ist ein steuerrechtlicher Wert auf der Basis des Bewertungsgesetzes (§§ 19 - 109 BewG). Das Bewertungsgesetz enthält die Vorschriften zur Berechnung des Einheitswertes. Der Einheitswert ist Grundlage für Steuern und Abgaben, z.B. für die Grundsteuer und die Gewerbesteuer. Einheitswerte gibt es für Grundstücke und ganze Betriebe (Betriebe für Land- und Forstwirtschaft; Grundstücke; Betriebsgrundstücke). Der Einheitswert hat mit dem Verkehrswert eines Grundstückes oder eines Betriebes nichts zu tun.
Einkaufszentrum
Geplante Agglomeration vielfältiger Einzelhandelsbetriebe zu einer baulichen Einheit, häufig ergänzt durch Dienstleistungsbetriebe. Gebäudekundliche Erkenntnisse: Im Durchschnitt werden 60 % der Gesamtverkaufsfläche eines EKZ von Verkaufsstätten mit über 500 m² Verkaufsfläche eingenommen, die eine Magnetfunktion (Beispiele: Fachmarkt, Kaufhaus, Lebensmitteldiscounter, SB-Warenhaus, Verbrauchermarkt, Warenhaus) ausüben. Bewertung: EKZ sind Renditeobjekte, das heißt, für einen Investor stehen die erzielbaren , Erträge im Vordergrund; d.h. der verkehrswert wird vornehmlich aus dem Ertragswert gebildet.
Einrichtungsgegenstände
Sind Sachen, die zur Einrichtung gehören, wie beispielsweise Möbel, Bodenteppiche und werden in der verbundenen Hausratversicherung von Gebrauchssachen (wie Bücher, Geschirr, Wäsche) abgegrenzt. Das Wegnahmerecht des Mieters (§ 539 Abs. 2 BGB) definiert "Einrichtungen" als bewegliche Sachen, die vom Mieter mit der Mietsache körperlich verbunden wurden, aber zu gegebenen Zeitpunkt wieder gelöst werden können. Im Geltungsbereich der Neumieten-Verordung (NMV 1970) liegt regelmäßig eine Koppelung von "Einrichtungs- und Ausstattungsgegenständen" vor; eine Mitvermietung ist zulässig. Das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) schließt in § 9 Abs. 1 und 6 die Mitvermietung von Einrichtungs- und Ausstattungsgegenständen aus.
Einwurfsmasse
Wird im Umlegungsverfahren aus allen privatnützigen Einwurfsgrundstücken (private Nutzungsgrundstücke) gebildet. ⇒ Einwurfsgrundstück, Ausgleichsgrundstück,
Verteilungsmasse
Einwurfsgrundstück
Ist der Umlegungsmasse, die neben alten Verkehrsflächen oder sonstigen Grundstücken (die schon öffentlich genutzt werden), aus den eingeworfenen privatnützigen Grundstücken (die nicht schon einem bestimmten öffentlichen Zweck dienen). ⇒ Rohbauland, Bauland
Einzelhandelsgrundstück
Sind Gewerbegrundstücke, welche überwiegend zu Einzelhandelszwecken genutzt werden. Bei der Bewertung sind in gesteigertem Maße die Lagemerkmale zu untersuchen (Makrolage), die im besonderen gekennzeichnet sind durch Standortfaktoren wie Kaufkraft, Verkehrsanbindung und Konkurrenzsituation der Region im Allgemeinen und im Speziellen des Ortes, die genauso stark gewichtet werden wie die Mikrolage (Grundstück, Gebäude, Markt- und Nutzungssituation). Wertermittlung: Ertragswertverfahren (renditeorientiert)
Endwert
Begriff der städtebaulichen Sanierung; darunter ist die Differenz des sanierungsbedingten Bodenwertes vor und nach der Sanierung zu verstehen; diese wird durch Ausgleichsbeträge (§§ 152 ff. BauGB) von den Eigentümern zur Finanzierung der tatsächlichen und rechtlichen Neuordnung des Sanierungsgebietes erhoben. Methoden in der Praxis: Methode des Quervergleichs (Nachbargebiet); Lagewertverfahren (abgewandeltes indirektes Vergleichswertverfahren; Ertragswertverfahren in bestimmten Abwandlungen; Mietspiegelmethode (Mietwertsteigerung durch Verbesserung der Wohnlage); Nutzwertanalytische Ansätze; Komponenten-Methode (Quantifizierung einzelner Komponenten; ähnlich auch die Zielbaum-Methode); Niedersachsen-Modell (Missstände und Maßnahmen zur Missstandsbeseitigung).
Enteignung
Ist der gezielte (finale) Eingriff auf das Eigentum oder abspaltbare Teile davon durch hoheitliches Handeln, mit dem Ziel des Rechtsentzugs für die Erfüllung einer bestimmten öffentlichen Aufgabe. Voraussetzungen: Positives Tun des Staates, zielgerichtetes Handeln zum Wohl des Staates, hoheitliches Handeln, nur durch oder auf Grund eines Gesetzes mit Entschädigungsregelung (Junktimklausel) Rechtswege: Verwaltungsgericht (Enteignung); Zivilgericht (Entschädigung)
Entgeltliches Wohnrecht
Bei dem entgeltlichen Wohnrecht hat der Berechtigte die wirtschaftliche Bestimmung aufrecht zu erhalten und nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zu verfahren. Er hat demnach das Recht im Gebäude zu wohnen, muss dafür aber ein Entgelt zahlen, welches sich nicht immer mit der marktüblichen Miete deckt.
Entschädigung
Beruht auf der Grundlage des Art. 14 Abs. 3 GG; eine Entschädigung kann nur der erlangen, der durch eine hoheitliche Maßnahme in seinem Vermögen beeinträchtigt wurde. Soweit eine Rechtsposition betroffen ist (§ 94 BauGB). Hoheitliche Maßnahmen können beispielsweise sein: Straßenbau, Leitungsbau, Schienenwege, Wasserstraßen Rechtspositionen: Flächenentzug, Formverschlechterung, Belastung durch Leitungsrechte, Naturschutzauflagen, Arrondierungsverlust, Grenzabstände, Einwirkungen auf den Restbesitz, sofern Zumutbarkeitsgrenzen überschritten werden.
Entschädigungsrichtlinien Landwirtchaft
LandR 78 ist eine bundesministerielle Verwaltungsanweisung zur Wertermittlungsverordnung (WertV) mit dem Inhalt der Verkehrswertermittlung landwirtschaftlicher Grundstücke und Betriebe, anderer Substanzverluste und Vermögensnachteile
Entschuldigter Überbau
Unter einem entschuldigten Überbau versteht man die unbeabsichtigte Errichtung eines Gebäudes über die Grundstücksgrenze ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit. Der Eigentümer des Grundstücks, das überbaut worden ist, muss den Überbau dulden, wenn er nicht "vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung (Überbau) Widerspruch erhoben hat.
Entwicklungsmaßnahmen
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen sind in §§ 165 - 171 BauGB geregelt. In kleinerem Rahmen können Entwicklungsgebiete durch kommunale Satzung festgelegt werden. Schwerpunkt: Innenentwicklung der Städte, Neuordnung von Industrie-, Verkehrs- und Militärbereich
Entwicklungsstufen von Grund und Boden
§ 4 WertV: Reine Flächen und Besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft (⇒ Agrarland), ⇒ Bauerwartungsland, ⇒ Rohbauland, ⇒ baureifes Land Die Wertverhältnisse sind vorwiegend von der Wartezeit bis zur Baureife, die Wartezeit wiederum von der städtebaulichen Entwicklung, den bodenrechtlichen und finanziellen Möglichkeiten der Gemeinde abhängig.
Erbbaugrundbuch
Ist das für das jeweilige Grundstück gesondert anzulegende Grundbuchblatt, auf dem das Erbbaurecht eingetragen wird. Für das Erbbaurecht ist dieses dann als Grundbuch im bürgerlichen Recht anzusehen. Hier ist die Eintragung des Erbbaurecht nur deklaratorischer Natur. Konstitutive Wirkung (Entstehung des Rechts) erhält das Erbbaurecht mit Eintragung in Abteilung II. im Grundbuchs des Grundstücks (nur !) an erster Rangstelle.
Erbbaurecht
Ist ein grundstücksgleiches, veräußerliches und vererbliches Recht an einem Grundstück, das dem Erbbauberechtigten die Befugnis verleiht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Rechtsgrundlage: Verordnung über das Erbbaurecht Grundlage zur Bestellung des Erbbaurechts: Erbbaurechtsvertrag
Erbbauzins
Der Erbbauberechtigte zahlt als Gegenleistung für das Erbbaurecht an den Grundstückseigentümer ein wiederkehrendes Entgelt, den sog. Erbbauzins, der nach Zeit und Höhe für die gesamte Erbbauzeit im Voraus bestimmt sein (Bestimmtheitsgrundsatz; § 9 Abs.2 S. 1 ErbbauV). Es ist zwischen dem dinglichen (§§ 1105 ff. BGB) und dem schuldrechtlichen Erbbauzins zu unterscheiden. Gläubiger des dinglichen Erbauzinses ist bei Fälligkeit des Erbbauzinses der Eigentümer des Erbbaugrundstücks. Neben oder auch anstelle des dinglichen Erbbaurechtsvertrages kann im Erbbaurechtsvertrag eine schuldrechtliche Anpassung des Erbbauzinses an sich ändernde Verhältnisse vereinbart werden.
Erbbauzinsanpassungsfaktor
Multiplikator zur Anpassung des vertraglichen Erbbauzinses an die "allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse". Der BGH definiert die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse als - Mittel der Entwicklung des Lebenshaltungskostenindex der 4-Personen-Haushalte von Arbeitern und Angestellten mit mittlerem Einkommen und dem Mittel aus den Indizes der durchschnittlichen Bruttomonatsverdienste - der Arbeiter und Arbeiterinnen im Produzierenden Gewerbe und - der Angestellten im Produzierenden Gewerbe, Handel, Kredit- und Versicherungswirtschaft.
Erbschaft
Als Erbschaft wird das Vermögen des Erblassers bezeichnet, das bei dessen Tod im Wege der Gesamtrechtsnachfolge mit allen Passiva und Aktiva als ganzes auf den oder die Erben übergeht. §§ 1967, 2018 BGB
Erbschafts- und Schenkungssteuer
Eine Grundstücksbewertung wird nur im Bedarfsfall durchgeführt; siehe auch ⇒ Bewertung, ⇒ Einheitswert im Erbfall. Die Ermittlung erfolgt durch das örtliche Finanzamt.
Erfahrungssätze
Erfahrung ist das durch Speichern wiederholter Erlebnisse erworbene Wissen, im Unterschied zu dem durch Denken vermittelte, aber auch die durch lange Praxis erworbene Geübtheit in der Ausführung bestimmter Handlungen. In der Wertermittlung finden Erfahrungssätze dort Anwendung, wo Daten und werte nicht sach- oder objektbezogen in ihrer tatsächlichen Höhe ermittelt werden können.
Erhaltungsaufwand
Erhaltungsaufwendungen umfassen die Kosten für laufende Instandsetzung, aber auch die Kosten für die Erneuerung von bereits in einem Gebäude enthaltenen Teile, Einrichtungen und Anlagen führt unabhängig von deren zustand prinzipiell zu Erhaltungsaufwendungen.
Erhaltungssatzung
Im Bereich einer Erhaltungssatzung (§ 172 BauGB) bedürfen der Rückbau und die Änderung baulicher Anlagen der Genehmigung. Zweck: Erhaltung der städtebaulichen Eigenart eines Gebietes; Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung; Städtebauliche Umstrukturierung.
Erinnerungswert
Dies ist immer der Wert von 1 ¬ der in der Handelsbilanz und Steuerbilanz für ein zwar abgeschriebenes, aber noch zum Betriebsvermögen gehörendes Wirtschaftsgut, ausgewiesen ist.
Erneuerung
Rekonstruktion als Mittel der Instandhaltung oder Instandsetzung von Gebäudeelementen, Gebäudeteilen und Beschichtungen, die dem Verschleiß durch Benützung und Witterung besonders ausgesetzt sind und deren Bestandsdauer daher geringer ist als die des ganzen Gebäudes. Insbesondere gebäudetechnische Anlagen sind wesentlich kurzlebiger als die Grundkonstruktion.
Erschließung
Bedeutet, Grundstücke erstmalig für die bestimmungsgemäße Nutzung durch bauliche Anlagen (Erschließungsanlagen) an das öffentliche Verkehrsnetz und an öffentliche Einrichtungen zur Ver- und Entsorgung anzuschließen (§§ 123 - 135 BauGB).
Erschließungs(bau)last
Bedeutet, Grundstücke erstmalig für die bestimmungsgemäße Nutzung durch bauliche Anlagen (Erschließungsanlagen) an das öffentliche Verkehrsnetz und an öffentliche Einrichtungen zur Ver- und Entsorgung anzuschließen (§§ 123 - 135 BauGB).
Ersatzbeschaffungsprinzip
Verkehrswerte der Ersatzgrundstücke sind maßgebend, wenn Grundstücke zum Zweck der Verteidigung oder eines sonstigen Gemeinbedarfs abzugeben sind.
Erträge
Entgelte, die bei Vermietung und Verpachtung einer Liegenschaft erzielt werden können (nachhaltig erzielbar, bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung).
Ertragsdifferenzialverfahren
Verfahren zur Ermittlung der Änderung des Bodenwertes eines Grundstücks auf der Grundlage einer Änderung der Ertragsfähigkeit des Grund und Bodens. Anwendung in der Praxis: Sanierungsgebiete, Entwicklungsbereiche.
Ertragsfaktor
§ 12 WertV sieht die Ableitung von Vergleichsfaktoren unter anderem mittels Ertragsfaktor vor; mit Hilfe dieses Faktors wird der Wert eines bebauten Grundstücks im Zuge des mittelbaren Vergleichswertverfahrens aus den Kaufpreisen anderer vergleichbarer Immobilien abgeleitet und dient der Überprüfung der Dimension des ermittelten Wertes oder der überschlägigen Berechnung. ⇒ Rohertragsvervielfältiger, ⇒ Maklermethode, ⇒ Mietenmultiplikator.
Ertragsmesszahl
Bewertungsgrundlagen als Voraussetzung für die Durchführung einer Bewertung, mit denen die zu bewertenden Nutzungen verglichen werden können. Um die Acker- und Grünlandzahlen für die Wertermittlung verwenden zu können, müssen sie in eine Beziehung zur Grundstücksgröße gesetzt werden. Hierfür wird die sog. Ertragsmesszahl gebildet aus dem Produkt der Größe der Teilfläche in Ar mit der dazugehörigen Acker- oder Grünlandzahl.
Ertragsobjekt
Immobilie (bebautes Grundstück), bei der am Grundstücksmarkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Preisbildung sich an den zukünftigen Erträgen orientiert.
Ertragswertverfahren
Ertragswertverfahren nach §§ 15-20 WertV Der Ertragswert eines Grundstückes leitet sich aus der Verwertbarkeit desselben ab. Basis für die Ertragswertermittlung sind die Mieteinnahmen, Unterhaltungsaufwendungen, sonstige Aufwendungen im Zusammenhang mit der Verwertung. Der Ertragswert wird hauptsächlich zur Bewertung von vermieteten Grundstücken oder gewerblich genutzten Grundstücken herangezogen. Bei diesen Grundstücken wird der Verkehrswert sehr stark vom Ertragswert bestimmt. Es gibt aber auch sehr starke Abweichungen, wie zum Beispiel bei landwirtschaftlicher Nutzfläche. Hier werden Differenzen zwischen Verkehrswert und Ertragswert von teilweise bis zu 40% festgestellt. Der Ertragswert definiert sich als Barwert aller künftigen Erträge. Grundsätze: Stichtagsprinzip, Grundsatz der Bewertung künftiger finanzieller Überschüsse; keine Berücksichtigung von Steuern und Kapitalkosten.
Ertragswirtschaftliches Verfahren
Ermittlung eines Bodenwertes oder einer -änderung über die Zurechnung eines Ertrages oder -anteils zum Grund und Boden (über plausible Annahmen, Fiktionen).
Ewige Rente
Ist eine Rente, bei der das eingesetzte Kapital nicht aufgebraucht wird (Barwert muss so hoch angesetzt werden, dass die Rente allein aus den Zinserträgen aufgebracht wird. ⇒ Bodenwertverzinsung
Exekutionsverfahren
Zwangsweise Eintreibung einer geschuldeten Leistung; dem Exekutionsverfahren geht das Erkenntnisverfahren voraus, in dem der Gläubiger die Verurteilung des Schuldners bewirkt.
