Immobiliengutachter Thomas Bösl Immobilienbewertungen

Häufig gestellte Fragen:



Was ist ein Wertgutachter?

Wann ist ein Gutachten sinnvoll?

Welche Anlässe gibt es für eine Immobilienbewertung?

Warum werden so viele Dokumente und Unterlagen benötigt?

Welche Unterlagen / Dokumente werden benötigt?

Welche Leistungen werden vom Sachverständigenbüro Bösl / Binder standardmäßig erbracht?

Wie sieht der Aufbau eines Wertgutachtens aus?

Wie sieht der Ablauf unserer Tätigkeit bis zur Rechnungsstellung aus?

Die Gretchenfrage - Was kostet ein Wertgutachten?

Mietmängel und Mietminderung - Fenster


Was ist ein Wertgutachter?

Ein Wertgutachter ist ein Immobiliensachverständiger; dieser Begriff ist grundsätzlich nicht geschützt. Die Kompetenz und Qualität der Sachverständigen wird mit der Akzeptanz durch bestimmte Verbände und Akkreditierungsgruppen zum Ausdruck gebracht.

Die besondere Sachkunde des Immobiliensachverständigen ist die Gesamtheit der Fähigkeiten und Fertigkeiten aufgrund seiner erworbenen Qualifikationen und seiner Berufserfahrung. Die Sachkunde für den Bereich Immobilien favorisiert und spezialisiert den Wertgutachter Grundstücke und deren Bauwerke sachgerecht bewerten zu können. Wertgutachter werden umgangssprachlich auch als Hausgutachter, Schätzer, Immobiliengutachter, Wertermittler bezeichnet.

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Wann ist ein Gutachten sinnvoll?

Allgemein lässt sich sagen, dass die Immobilienmärkte eine geringe Informationsdichte aufweisen, die Informationen aber eine relativ hohe Streuung aufweisen. Die Immobilienmärkte können daher als intransparent bezeichnet werden. Deshalb greift man gern auf Fachleute zurück, welche mit ihrem Fachwissen durch angewandte Methodik und emprische Verfahren den Marktwert aus den vorhandenen Marktdaten ableiten.

Rechtsanwälte und Steuerberater empfehlen oftmals ein Wertgutachten als wertvolle Hilfe zum Beispiel bei außergerichtlichen Entscheidungen. Sie haben längst erkannt, dass eine fundierte Bewertung von Immobilien für den Laien nahezu unmöglich, da sehr viele Faktoren in Verbindung mit Marktkenntnis und Erfahrung eine nicht zu unterschätzende Rolle spielen und dringlichst beachtet werden sollten.

Gerade in Großstädten wie München weisen die Immobilienmärkte im Eigenheimbereich zahlreiche Schwankungen auf; Marktpreise können je nach Stadtbezirk oder Stadtteil enorme Schwankungsbreiten zeitigen. Ein Wertgutachten ist daher gerade in hochpreisigen Regionen anzuraten.

Es sind oft einfache und kleinere Objekte oder scheinbar günstige Angebote die sich nach dem Erwerb als häufig stark überteuert entpuppen. Hier fehlt dem Laien oft die Erfahrung, das geschulte Auge und der Überblick (zum Beipiel für grobe Mängel, hohen Renovierungsstau, die schlechte Lage, nicht zeitgemäßer Grundriss). Ähnliches gilt für Ein-/Zweifamilienhäuser (meist höherwertige oder ältere Häuser, die mit unerwartet horrenden Folgekosten bei Sanierung bzw. Renovierung zu Buche schlagen (und nicht nur, weil der Energiepass nach der Energieeinsparverordnung 2007 für eine Vielzahl von Häusern Pflicht geworden ist).

So werden in Großstädten teilweise Häuser und Wohnungen überteuert angeboten und auch gerade wegen des meist (sehr) knappen Angebotes verkauft, deren Erwerb bei vorheriger sachverständiger Prüfung auch zu einem verminderten Preis möglich gewesen wäre.

Frei nach dem Motto: Jeden Tag steht ein Dummer auf, man muss ihn nur finden. So ist auch bei dem Zweiterwerb von Neubauten bzw. Häusern mit geringem Baualter (bis 5 Jahren) eine Überprüfung des Kaufpreises durchaus empfehlenswert, da Ersterwerbspreise in der Regel hohe Vermarktungsprovisionen und / oder Bauträgergewinne enthalten.

Bei einem Zweiterwerb lassen sich dies erhöhten Erwerbskosten häufig nicht mehr durchsetzen. Als Auftraggeber entscheiden Sie zusammen mit dem Sachverständigen, welche Art von Wertermittlung sinnvoll ist (Gutachtenzweck).

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Welche Anlässe gibt es für eine Immobilienbewertung?

1. Der häufigste Fall sind der Kauf und Verkauf von Immobilien. Hier ist eine Zunahme von (auch künftigen) Immobilienbesitzern zu verzeichnen, die gerne vor dem Kauf/Verkauf ein Wertgutachten in Auftrag geben, weil sie sich eben aufgrund der Lage, der Ausstattung oder diverser Mängel nicht sicher sind, welchen Wert die Immobilie tatsächlich auf dem Immobilienmarkt repräsentiert. Das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage, die Infrastruktur, die Lage u.v.m. spielen hier eine entscheidende Rolle. Der Käufer, der ein Wertgutachten in Auftrag gibt, ist meist von der Unsicherheit geplagt, ob das Eigenheim sich nicht als Schrottimmobilie entpuppt und ob der Preis nicht zu hoch ist; der Verkäufer will in erster Linie nicht unter Wert verkaufen.

2. Vermögensauseinandersetzungen bei Familienrechtsangelegenheiten Der Erbe / die Erbin und die Erbengemeinschaft: Der Alleinerbe hat in der Regel kein Problem, sondern höchstens ein Problem mit dem Finanzamt und dann möglicherweise wieder beim Verkauf der Immobilie. Können sich jedoch Miterben nicht einigen, entstehen oft lebenslange Streitereien, bei denen oftmals die Rechtsanwälte die großen Gewinner sind. Erschwerend kommt hinzu, dass die Immobilie durch Eintragung von Rechten belastet sein kann. Klassische Fälle sind zum Beispiel das Wohnrecht (beschränkt persönliche Dienstbarkeit) oder Wegerecht (Grunddienstbarkeit). Jedenfalls sind Rechte im Grundbuch immer zu beachten, diese müssen sich jedoch nicht notwendigerweise wertrelevant auswirken. Schenkungen: Hier ist der Wert einer Immobilie gesondert zu prüfen, da meist rechtliche Besonderheiten, geraden bei mehreren Miterben, zu beachten sind.

3. Vermögensauseinandersetzungen bei Scheidung Scheidungen gelten als der besondere Fall Vermögen mehr oder weniger gewaltsam aufzubrauchen. Die Besonderheit ist, dass es sehr viele Spielarten gibt, die sich die ehemaligen Lebenspartner im Fall der Scheidung einfallen lassen. Der einvernehmliche Fall: Es ist eine Immobilie vorhanden und beide Ehepartner einigen sich auf einen Rechtsanwalt und teilen das gemeinsame Vermögen vorher auf. Man beauftragt gemeinsam einen Sachverständigen, der den Wert ermittelt. Auf diese Weise wird die Scheidung finanziell erträglich gestaltet, da man den Streitwert dadurch senken kann. Der Streitfall: Beide Ehepartner treten als Konkurrenten auf, haben zwei Anwälte, die den Streitwert festlegen und aus der Masse am Ende bezahlt werden wollen. Hinzu kommt, dass ein Wertgutachten meist nicht ausreicht, sondern meistens zwei Wertgutachten erforderlich werden; im schlimmsten Fall sogar ein Drittes, da der Richter möglicherweise der Auffassung ist, dass ein drittes Wertgutachten seine Entscheidung erleichert.

4. Steuerliche Zwecke Für die Erstellung von Bilanzen einer Gesellschaft, für die steuerliche Abschreibung (Aufteilung des Kaufpreises in Herstllungs- und Bodenwert), bei Übernahmen von Firmenvermögen in das Privatvermögen, aber auch bei Festsetzungen von Erbschafts- und Schenkungssteuer sind Wertgutachten anzuraten.

5. Beleihung Der Gutachtenzweck ist die Bestimmung der Darlehenshöhe von dinglich gesicherten Darlehen. Oftmals wird die Einschätzung vom Gläubiger (z.B. der Bank) vor Darlehensvergabe verlangt. Die Banken werten die Beleihungsobjekte meist selbst ein. Der Kunde bekommt diese Leistung in Rechnung gestellt, obwohl die Bank das Objekt nicht besichtigt hat, sondern nur im bankeneigenen Rechenprogramm bewertet wurde. Eine kleine Ursache der ersten Wirtschaftskrise des 21. Jahrhunderts darf wohl auch in dieser Handlungsweise der Banken zu sehen sein.

6. Zwangsversteigerung Hier werden Gutachten benötigt zur Festsetzung des Verkehrswertes durch das Vollstreckungsgericht.

7. Versicherungsfall Zum Zwecke der Versicherung eines Gebäudes wird der Wiederbeschaffungswert der baulichen Anlage ermittelt; Grund und Boden bleiben hier unberücksichtigt.

8. Eintragung von Lasten und Beschränkungen in Abteilung II des Grundbuchs Rechte wie das Leibgedinge, der Nießbrauch, das Wohnrecht, ein Wegerecht, Überbaurenten, etc., sind für eine Immobilie wertrelevant. Gerade Wohnrechte und Leibgedinge können sich je nach Alter der berechtigten Personen absolut wertmindernd auf eine Immobilie auswirken.

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Warum werden so viele Dokumente und Unterlagen benötigt?

Ein Wertgutachten berührt neben den gesetzlichen Vorschriften für die Wertermittlung (Baugesetzbuch, ImmoWertV, WertR) auch viele andere Vorschriften wie zum Beispiel die Wohnflächenverordnung. Diese Verordnung bildet die Grundlage für die (richtige) Berechnung der Wohnfläche einer Immobilie.

Eine falsche Wohnflächenberechnung, sei sie durch den Eigentümer selbst oder einen Dritten erstellt, führt zu falschen Werten in der Wertermittlung und damit zu einer möglichen Haftung des Sachverständigen. Die Folge für den Eigentümer im Verkaufsfall wäre, dass er mit überhöhten Kaufpreisvorstellungen in den Markt geht und dadurch möglicherweise erhöhte Folgekosten in Kauf nehmen muss.

So gibt es sogar "nicht-orts-ansässige-Banken", die an ihrer intensiven Abschreibungspolitik von Immobilien bei Insolvenzfällen im freien Verkauf festhalten, obwohl ihnen der Immobiliensachverständige vor Ort mitgeteilt hat, dass ihre Preisvorstellung nicht realisierbar ist. In der beantragten Zwangsversteigerung ist dann nicht nur der Versteigerungserlös geringer als der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert, sondern der Erlös wird verschiedentlich durch weitere Kosten (Zwangs-, Insolvenz-, Hausverwalter, Gericht, Rechtsanwälte) noch zusätzlich vermindert.

So ergeben sich eine Vielzahl von Unterlagen, die für ein Wertgutachten benötigt werden. Ein Wertgutachten baut auf diesen Unterlagen auf. Gerade ein aktueller Grundbuchauszug ist von elementarer Bedeutung, da das Grundbuch gemäß § 892 BGB "öffentlichen Glauben" entfaltet, das heisst der Inhalt des Grundbuches (nur Abteilungen I - III, nicht das Bestandsverzeichnis) darf als richtig angesehen werden. Ist nun ein Wohnrecht zulässiger Weise im Grundbuch eingetragen, so findet man dieses Recht unmittelbar in Abteilung 2 des Grundbuches eingetragen; die zugehörigen Unterlagen sind in der Grundakte hinterlegt.

Der beauftragte Sachverständige erhält nur Einsicht in das Grundbuch, wenn er von seinem Auftraggeber eine Vollmacht erhält. Auch die Vollmacht ist also ein notwendiges Dokument, welches der Auftraggeber zur Verfügung stellen sollte. Aufgabe des Sachverständigen ist es, alle verfügbaren amtlichen Register (Grundbuch, Urkunden, Altlastenverzeichnis, Baulastenverzeichnis etc.) zu überprüfen und den Eigentümer gegebenfalls darauf hinzuweisen, welche Auswirkungen die Nichtbeachtung von bestehenden Rechten bzw. Vertragsvereinbarungen (z.B. im Grundbuch) zur Folge hätten.

Gleiches gilt für alle objektbezogenen Unterlagen, die der Eigentümer einer Immobilie für den Fall eines Verkaufes vorhalten sollte. Eine Auflistung möglicher Unterlagen finden Sie unter der Frage "Welche Unterlagen / Dokumente werden benötigt ?".

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Welche Unterlagen / Dokumente werden benötigt?

Die nachfolgende Liste erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und ist je nach Objektart (Eigentumswohnung oder Haus oder Gewerbeeinheit) oder Zweck des Wertgutachten (siehe auch Anlässe) entsprechend anzupassen oder zu ergänzen.

Hier gilt der Grundsatz: Zuviel schadet nie, zu wenig kann sich nachteilig auswirken.

Obligatorische Objektunterlagen
- bei unbebauten Grundstücken
  - Grundbuchauszug
  - Auszug aus Liegenschaftsbuch
  - Flurkarte / Lageplan
  - Erschließungsbeitragbescheinigung
  - Auskunftsmitteilung der Gemeinde / Stadt

zusätzlich bei bebauten Grundstücken
  - Bauzeichnung, Maßstab 1:100, Grundriss
  - Objektphotos
  - Baubeschreibung, Bauausführung nach Vorgabe
  - Berechnung des umbauten Raumes
  - Berechnung der Nutzflächen / Wohnflächen
  - Rohbau- / Gebrauchsabnahmeschein
  - Versicherungspolice der Brandversicherung
  - Betriebsgenehmigung / Konzessionen
  - Auflistung besonderer Betriebseinrichtungen
  - Flächen-, Auslastungs- und Umsatzangaben

ergänzende Unterlagen je nach Objekt
  - Kaufvertrag
  - Gebäudedaten
  - Baukostenaufstellung / Kostenvoranschlag
  - Einheitswertbescheid / Bescheid Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer
  - Besondere Verträge (Rechte wie Dienstbarkeiten, Wohnrecht, Vorkaufsrecht, Reallasten, Erbpachtvertrag, etc.)
  - Ältere Wertermittlung, Standortanalysen / Branchenberichte
  - Mietvertrag
  - Miethöhe / m² Wohnfläche
  - Teilungserklärung
  - Eigentümerversammlungsprotokolle
  - Letzte Hausgeldabrechnung
  - Übergang Besitz Nutzen Lasten
  - Energiepass (seit 2008 verpflichtend)

  - Sonstiges:
  - Denkmalschutzauflagen
  - Sanierungsgebiete (Festsetzungen der Kommune)
  - Enteignung

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Welche Leistungen werden vom Sachverständigenbüro Bösl / Binder standardmäßig erbracht?

  - Ortsbesichtigung inklusive Bestandsaufnahme, Vorbereitung An- und Abfahrt
  - Feststellung von Art, Beschaffenheit, Zustand, Ausstattung
  - Kontrolle der wertrelevanten Unterlagen / Dokumente
  - Berechnung bzw. Überprüfung von Wohn-, Nutz- und Bruttogeschossflächen nach den einschlägigen
    gesetzlichen Vorschriften
  - Bodenwertermittlung (Lagebeurteilung, Bodenrichtwert, Bodenwertanpassung)
  - Bestimmung der ortsüblichen Vergleichs-, Marktmiete
  - Wertermittlung grundsätzlich nach mindestens zwei normierten Verfahren
  - Ableitung des Verkehrswertes und Begründung des Verkehrswertes
  - Ausfertigung des Wertgutachten und Versand nach Eingang des (Rest-) Honorars
  - Mögliche Zusatzleistungen (auf Wunsch bzw. im Wertgutachten erforderlich)
  - Aufmaß / Vermessung
  - Beschaffung von Unterlagen (meist Lageplan und Grundbuchauszug, Pläne)
  - Korrektur von Bestandsplänen nach Ortsbesichtigung
  - Wertermittlung von Rechten und Belastungen
  - Wertermittlung von unterschiedlichen Stichtagen
  - Fotodokumentationen
  - Kauf- / Verkaufsberatung mit Ortstermin und schriftlicher Stellungnahme
  - Fragestellungen: Darstellung von Lösungsansätzen (z.B. Aufteilung in Wohnungseigentum)

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Wie sieht der Aufbau eines Wertgutachtens aus?

Grundsätzlich besteht ein Wertgutachten aus ca. 30 bis 35 Seiten zuzüglich Anlagen, sodass der Umfang eines Wertgutachtens bis zu 60 Seiten und mehr umfassen kann.

  - Deckblatt
  - Inhaltsverzeichnis
  - Allgemeine Angaben (Auftrag, verwendete Unterlagen, Ortstermin)
  - Grundbuch (wesentlicher Inhalt)
  - Wahl des Wertermittlungsverfahren
  - Bodenwertermittlung
  - Bauschäden, Baumängel, Instandsetzungen
  - Grundlagen für die Wertermittlung / Berechnung
  - Beschränkungen und Rechte
  - Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert (je nach Objekt)
  - Pachtwert-, Residualwert-, Discounted-Cash-Flow-Verfahren (in Spezialfällen)
  - Berücksichtigung besonderer Umstände (wenn zutreffend)
  - Ergebnis und Begründung des Verkehrswertes (erzielbarer Marktwert zu einem Stichtag)
  - Fotos
  - Anlagen (Literaturverzeichnis, Fotodokumention)
  - Sonstige Anlagen wie Pläne, Verträge etc.

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Wie sieht der Ablauf unserer Tätigkeit bis zur Rechnungsstellung aus?

Der allgemeine Ablauf unserer Tätigkeit ist wie folgt geregelt:

1. Beauftragung durch Vertrag
2. Annahme des Vertrages durch unser Büro
3. Ortstermin
4. Gutachtenerstellung nach Eingang aller erforderlichen (auch amtlichen) Unterlagen
5. Zusendung eines Auszugs des Gutachten (ca. 50 %) per pdf. mit Rechnungsstellung
6. Eingang / Gutschrift des Honorars
7. Versand des Gutachten

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Die Gretchenfrage - Was kostet ein Wertgutachten?

Diese Frage bewegt alle Auftraggeber gleich und ist auch verständlich, da jeder wissen möchte, woran er ist und was er für sein Geld bekommt.

Die Juristen formulieren Ihre Anspruchsgrundlagen verkürzt in ähnlicher Form:
Wer bekommt was, woraus, wofür?

Übertragen heißt das: Der Auftraggeber bekommt ein Wertgutachten erstellt aufgrund eines Vertrages (mangels Regelung im BGB in Anlehnung an das Werkvertragsrecht § 631 ff. BGB) und bezahlt im Gegenzug die Honorarrechung.

Das Honorar für ein Verkehrswertgutachten orientiert sich grundsätzlich zunächst am Wert der Immobilie und dem für die Wertermittlung verbundenen Aufwand. Kosten werden in Anlehnung an die zwischenzeitlich nicht mehr gültige HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, gültig bis 08/2009 und Fortschreibung 2013) berechnet. Diese Regelung wird vom Bundesverband deutscher Grundstückssachverständiger (BDGS) empfohlen; Orientierung daher in der Regel an der Schwierigkeitsstufe (der Normalfall ist meist, wie im richtigen Leben, die Ausnahme).

Als Phänomen unserer Zeit lässt sich darstellen, dass einem nicht zu geringen Prozentsatz die angebotene Leistung immer zu teuer erscheint, was oft damit zusammenhängt, dass der Einzelne nicht beurteilen kann, was er als Gegenleistung erhält.

So zitiere ich gern ein Zitat von Oscar Wilde, irischer Schriftsteller (* 1854; 1900):
Heutzutage kennen die Leute von allem den Preis und von nichts den Wert.

So gibt es wahrscheinlich eine nicht zu geringe Anzahl von Menschen, die sich auch aus Unwissenheit nur am Preis orientieren, wenige die wissen, dass eine solide Arbeit auch ihren Preis hat.

So ist es auffällig, dass es eine Gruppe von Menschen gibt, die tatsächlich zunächst mal den billigen Gegenstand kaufen, um dann feststellen zu müssen, dass dieses Teil schnell kaputt geht und die gewünschte Funktion oder Aufgabe nicht erfüllt. Im Anschluss kauft man den gleichen Gegenstand nochmal mit der gewünschten Qualität.

Man gibt also meist zweimal Geld für die gleiche Sache aus und verbucht das auf dem Konto Erfahrung.

Das beste Beispiel sind die Angebote von Handwerkern mit gleichen Vorgaben:
Auf das niedrigste Angebot muss man am Ende meist etwas hinzurechnen. Hinterher (vielleicht erst nach Jahren und einigen Reparaturen) stellt man sich dann die Frage, ob es nicht doch besser gewesen wäre, gleich etwas mehr auszugeben.

Ergänzend nehme ich gern auf einen Ausspruch meines Kooperationspartners und Kollegen Bernd A. Binder Bezug:
"Es erscheint mir schon sehr paradox, dass es Mitmenschen gibt, welche zum Schuhe kaufen eine Freundin, oder zum Gebrauchtwagenkauf einen Freund mitnehmen, aber bei Immobilienangelegenheiten keinen Sachverständigen hinzuziehen."

Die Kosten für die Erstellung eine Wertgutachtens werden in Anlehnung an Teil IV § 34 HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, i.d.F. der Bek. vom 4.3.1991, zuletzt geändert durch Art. 5 des Gesetzes vom 10.11.2001) festgelegt.

Diese Regelung wird vom Bundesverband deutscher Sachverständiger e.V. empfohlen. Die Vorschriften des § 34 HOAI sind in der geltenden Fassung ersatzlos fortgefallen und sollen nur einen Hinweis auf den früheren Rechtsstand geben.

Das Honorar eines Sachverständigen für ein solides Wertgutachten ist je nach Lage und Werthaltigkeit der Immobilie mit ca. 0,5 % bis 1,0 % des Verkehrswertes / Marktwertes eher als gering zu einzustufen, wenn man Kosten des Maklers von 3 % zzgl. der derzeit gültigen Mehrwertsteuer aus dem notariell vereinbarten Kaufpreis gegenüberstellt.

Eigenartigerweise werden die Maklerkosten regelmäßiger akzeptiert; bei Wertgutachten wird oftmals gespart, obwohl der Vorteil des Wertgutachtens darin liegt, dass es den Eigentümer einer Immobilie unter Umständen vor hohen Folgekosten oder eventuellen Vermögensschäden bewahrt. Zu denken wäre hier an unerwartete Instandsetzung, bevorstehende Instandhaltungen, Renovierungen, Verluste durch überhöhte, zu niedrige Kaufpreise (Dauer einer Vermarktung), Beachtung / Bewertung von wichtigen Kostendetails bei Finanzierung und Erwerb von Immobilien.

Fazit:
Mit der Beauftragung eines Marktwert- / Verkehrswertgutachtens sind die Kosten für ein Wertgutachten in der Regel schnell amortisiert sein.

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