Abbauland
Abbauland sind nach § 43 Bewertungsgesetz (BewG) sind Betriebsflächen, die durch Abbau von Bodensubstanz (Lehm, Kies, Sand, Stein, Torf und dergleichen) nutzbar gemacht werden.
Abbruchwert
Wert eines Grundstücks mit Gebäuden, für die der Abbruch vorgesehen und möglich ist oder aus rechtlichen oder sonstigen Gründen nicht möglich ist. § 20 Wertermittlungsverordnung (WertV) unterscheidet drei Regelungen:
1. Freilegung sofort,
2. Freilegung alsbald,
3. Freilegung längerfristig nicht möglich.
Abfindung
Nach Abschluss des Umlegungsverfahrens (§§ 45 ff.BauGB) gilt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung der Grundsatz der wertgleichen Abfindung aller Beteiligten in Land.
Abfindungsfaktor (Verteilungsfaktor)
Für die Errechnung des Wertanteils eines beteiligten Grundstückeigentümers an der Verteilungsmasse wird vom Verhältnis der Werte ausgegangen, in dem die Grundstücke vor dem Umlegungsverfahren gestanden haben. Der Wert des Zuteilungsgrundstücks verhält sich zum Wert des Einwurfsgrundstücks eines Eigentümers wie der Wert der gesamten Verteilungsmasse zum Wert der Einwurfmasse; das Wertverhältnis Verteilungsmasse zur Einwurfmasse ergibt den Ouotienten, der auf alle Einwurfgrundstücke angewendet werden kann.
Abgaben
Sind Geldbeträge, die als anteilige Kosten von den Kommunen (Gemeinden) für Grundstückserschließungen (z.B. Schließungsanlagen - Aufzählung in § 127 Abs. 2 BauGB) erhoben werden können.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Setzt die Abgeschlossenheit von Wohnungen und sonstigen Räumen voraus. Beispiel: Voraussetzung für die Abgeschlossenheit einer Eigentumswohnung ist, dass mindestens eine Küche/Kochnische, ein Bad oder Dusche und ein WC vorhanden ist und damit eine Haushaltsführung möglich ist.
Abgrabung
Abgrabungen sind Flächen, deren Nutzung in der künstlichen Vertiefung eines bestehenden natürlichen Zustandes der Erdoberfläche besteht und i.d.R. mit der Gewinnung von Bodenschätzen verbunden ist (⇒ Abbauland).
Abmarkung
Ist die katastertechnisch und -rechtliche Sichtbarmachung und Sicherung von Grenzen durch feste und dauerhafte Grenzzeichen. Anlass: Grenzfeststellung, Bildung neuer Grundstücksgrenzen Arten: Marksteine, Grenzsteine, Grenzmarken, Grenzmale. Dieses öffentliche Recht fällt in die Gesetzgebungskompetenz der Länder (Kataster-, Abmarkungs- und Vermessungsgesetze).
Abnahme
Die Abnahme ist eine Hauptpflicht des Bestellers einer Sache und stellt eine einseitige Willenserklärung des Auftraggebers dar, das bestellte Werk zu übernehmen. In der Regel gehen mit Abnahme, (ersatzweise durch gutachterliche Fertigstellungsbescheinigung, § 641 a BGB) Besitz, Nutzen und Lasten und die Gefahr der Verschlechterung und des zufälligen Untergangs vom Hersteller auf den Besteller einer Sache über, vgl. auch §§ 640 ff BGB. Die Abnahme von Bauleistungen ist in § 12 VOB/B geregelt, sofern nicht das Vertragsrecht nach §§ 631 ff. BGB vereinbart ist.
Abrundungssatzung
Mit einer Abrundungssatzung können einzelne Flächen des Außenbereichs in die in Zusammenhang gebauten Ortsteile (§ 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB) einbezogen werden (⇒ Ergänzungssatzung).
Abschlagsverfahren
auch Abschlagsmethode genannt, stellt einen Terminus der wirtschaftlichen Wertermittlung im Rahmen eines speziellen Sachwertrechengangs zur Ableitung des Beleihungswertes aus dem ermittelten Sachwert dar. Verfahrensziel: Sicherheitsabschlag für kreditwirtschaftliche Risiken.
Abschöpfung
Die Abschöpfung von Bodenwerterhöhungen treten i.d.R. im Zusammenhang mit sanierungs-, umlegungs- und planungsbedingten Maßnahmen auf, um die begünstigten Grundstückseigentümer zur Finanzierung der Maßnahmen heranzuziehen, die durch gemeindliches Handeln entstanden sind. Die Abschöpfung z.B. sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen vollzieht sich für den Eigentümer durch Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach Abschluss der Sanierung. Die Höhe des Abschöpfungsbetrages ergibt sich aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert ohne Sanierung (Anfangsbetrag) und nach Sanierung (Endbetrag).
Abschreibung
stellt steuerliche Unterscheidung zwischen abnutzbaren und nicht abnutzbaren Wirtschaftsgütern dar. Gebäude nutzen sich ab, nicht aber Grund und Boden. Der fortlaufende Wertverlust wird durch die Abschreibungen berücksichtigt. "Absetzung für Abnutzung", auch "AfA" genannt. Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Die zulässigen Abschreibungsmethoden werden nach dem Immobilienobjekt, dem Steuerpflichtigen, der Bemessungsgrundlage und den Ab-schreibungssätzen unterschieden. Die Abschreibung erfolgt über die Nutzungsdauer.
Abschreibungsdivisor
Ist finanzmathematisch ein Rentenendwertfaktor (Wert V 61), der dazu genutzt wurde, um eine jährliche Erneuerungsrücklage sowie den Wert der baulichen Anlage zu ermitteln.
Abschreibungszinssatz
Darunter ist der Zinssatz zu verstehen, zu dem die im Ertrag bzw. Miete enthaltene jährliche Abschreibung verzinst wird. Die Abschreibungen sind Bestandteil der Bewirtschaftungskosten nach § 18 WertV, der in der Wertermittlung jedoch nicht als, eigene Kostenposition aufgeführt wird, sondern nach § 18 Abs.1 WertV im ⇒ Vervielfältiger berücksichtigt wird.
Abstandsfläche
Unter Abstandsfläche versteht man die prinzipiell zwischen Gebäuden freizuhaltenden Flächen. Unterscheidung: Bauordnungs- und bauplanungsrechtliche Abstandsflächen.
Abstandflächenbaulast
Eine Abstandsflächenbaulast beschreibt die öffentlich-rechtlich gesicherte übernahme einer Abstandsfläche auf einem anderen Grundstück.
Abstandszahlung
Darunter ist die Zahlung eines neuen an den bisherigen Mieter zu verstehen. Grund: Eröffnung der Mietmöglichkeit durch Ausscheiden des bisherigen Mieters aus dem Mietvertrag.
Abteilungen (Grundbuch)
Das Grundbuchblatt besteht aus fünf Teilen: Deckblatt, Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I, II, III ⇒ Grundbuch, Grundstück, Bestandsverzeichnis, Gesamthandseigentum, Grundpfandrechte, Vormerkungen, Beschränkungen, Zwangsversteigerung.
Abtriebswert
Ist der Bestandswert des Altersklassen-Waldes und wird eingesetzt, wenn der Altersklassen-Wald seine Umtriebszeit erreicht hat. Für jüngere Waldbestände des Altersklassen-Waldes wird der Bestandswert nach Alterswertfaktoren ermittelt.
Abzinsung
Der Ertragswert einer Immobilie lässt sich berechnen, wenn ihre künftigen Erträge bekannt sind. Der Ertragswert ist dabei die Summe der Barwerte aller Erträge. Den Barwert eines Ertrages, der nach Ablauf von einem oder mehreren Jahren erwartet wird, erhält man durch Abzinsung. Unter einer einfachen Abzinsung (einmalige Zahlung) versteht man die Ermittlung eines Anfangskapitals Ko, das sich für ein bekanntes Endkapital Kn (zu einem bestimmten Zeitpunkt tn) ergibt, wenn dieses Anfangskapital über die Laufzeit n mit i Prozent verzinst wird. Die Abzinsung wird auch als Diskontierung bezeichnet.
Ackerland
Umfasst die Bodenflächen zum feldmäßigen Anbau von Getreide, Hülsenfrüchten, Hackfrüchten, Handelsgewächsen und Futterpflanzen. Außerdem gehören zum Ackerland die dem feldmäßigen Anbau von Gartengewächsen dienenden Flächen.
Ackerzahl
Zusätzlich zur Bodenzahl (siehe Bodenzahl) berücksichtigt die Ackerzahl außerdem noch die Ertragsunterschiede, die auf das Klima, die Geländegestaltung und andere natürliche Ertragsbedingungen zurückführbar sind. Boden- und Ackerzahl gelten nicht stets für das gesamte Flurstück, sondern gelten häufig nur jeweils für Teilflächen.
Ackerschätzungsrahmen
Basiert auf der Reichsbodenschätzung von 1934 und wurde durch das Bewertungsgesetz (BewG) 1965 abgelöst; der Ackerschätzungsrahmen dient der Bodenbewertung, um die natürlichen Ertragsbedingungen einzuschätzen. Bedeutung vor allem für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken, insbesondere landwirtschaftliche Flächen (Vergleich einzelner Grundstücke und Vergleich von Kaufpreisen. Das Ackerland ist einer Flächenkategorie von § 4 Wertermittlungs- verordnung (WertV) zuzuordnen. Aufbau des Ackerschätzungsrahmen: Aus der Bodenart, der Entstehung des Bodens und der Zustandsstufe wird die Bodenzahl als Zahlenspanne angegeben. Aus der Bodenzahl wird die Ackerzahl ermittelt.
Adsorption
Beim Vorgang der Adsorption (lat.: adsorptio bzw. adsorbere = an-saugen) lagert sich ein Atom oder Molekül aus einem Gas oder einer Flüssigkeit einer Oberfläche des Adsorbens (Plural: "Adsorbenzien") an.
Agrarland
Die Bezeichnung ist ein Sammelbegriff für Flächen, die sich in landwirtschaftlicher Nutzung befinden. Gemäß § 4 Wertermittlungsverordnung stellt das Agrarland eine Zustand- und Entwicklungsstufe von Grundstücken dar; hier spricht man auch von der Qualität von Grundstücken. Man unterscheidet begünstigtes, besonderes und reine Agrarland.
Akkreditierung
Durch die Akkreditierung wird die Kompetenz von Prüfungs- und Zertifizierungsstellen durch dafür autorisierte Stellen formal anerkannt. Dieses kompetenzbestätigungs- verfahren erteilt Bestätigungen für die ordnungsgemäße Aufgabenwahrnehmung, wozu auch die Zertifizierung von Personen gehört.
Alleineigentum
Eine Sache gehört einer Person allein und ist grundsätzlich allein uneingeschränkt verfügungsberechtigt. Weitere Formen von Eigentum sind das ⇒ Miteigentum, ⇒ Gemeinschaftseigentum, ⇒ Wohnungseigentum als Sonderfall.
Allgemeines Wohngebiet
§ 4 der Baunutzungsverordnung (BauNVO); allgemeine Wohngebiete (WA) dienen vorwiegend dem Wohnen; dies sind für die Bebauung vorgesehene Flächen nach der besonderen Art der baulichen Nutzung.
Altbau
Als Altbau bezeichnet man meist im Rahmen des Vergleiches oder in Vorbereitung von Baumaßnahmen ein Bauwerk (in der Regel ein Gebäude), dessen Fertigstellung älter als das Vergleichsobjekt oder das Neubauvorhaben ist.
Altbaumaterial
Selbständige Gebäudeelemente und -teile, die sich bei entsprechender Qualität und gutem Zustand zur Wiederverwendung eignen. Früher war die Verwendung von Altbaumaterial wegen hoher Baustoff- und Transportkosten üblich.
Altenteil
Das Altenteil stellt ein vertragliches geregeltes Recht auf eine lebenslange Versorgung dar. Es wird in der Regel bei der übergabe von landwirtschaftlichen Betrieben vereinbart. Diese Altenteillasten, das sog. Leibgeding bestehen meist aus einem ⇒ Nießbrauch, einem ⇒ Wohnungsrecht und einer ⇒ Reallast
Altersbegrenzung
Unter Altersbegrenzung wird einerseits die rein bautechnische Standdauer eines Gebäudes verstanden, wobei die Haltbarkeitsgrenze der tragenden Bauteile die Obergrenze darstellt. Andererseits wird als Altersbegrenzung die wirtschaftliche Lebensdauer angenommen, also der Zeitraum, in dem ein Gebäude entsprechend seiner Zweckbestimmung allgemein wirtschaftlich nutzbar ist.
Alterswertfaktor
Als Alterswertfaktor bestimmt sich im Sachwertverfahren (§§ 21 - 25 WertV) nach dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlage. Der sich ergebende Faktor wird als Alterswertfaktor bezeichnet.
Alterswertminderung
Jedes Gebäude unterliegt auch bei sorgfältigster Unterhaltung einem Wertverzehr durch Alterung und Abnutzung. Daraus ergibt sich eine Minderung infolge abnutzungsbedingter Alterung und Verschleiß von Bauteilen und Baustoffen sowie eine Minderung infolge der mit zunehmendem Alter verminderten wirtschaftlichen Nutzbarkeit. § 23 WertV regelt die Wertminderung wegen Alters an Gebäuden.
Alterung
Vorgang, bei dem infolge gewöhnlicher Beanspruchung (Benützung, Witterung) ein chronischer Schaden (Zeitschaden) oder ein Folgeschaden, also ein konstruktiver Missstand an dem Baukörper entsteht. Die Alterung bewirkt demnach eine Verminderung des Substanzwertes, sie kann jedoch eine Vermehrung des ideellen Wertes bewirken, die mit dem Begriff Alterswert erfasst wird.
Altlasten
Der Boden ist ein ökologisch höchst anfälliges Gut, in dem sich Schadstoffeintragungen im Vergleich zu Luft und Wasser stärker ansammeln, da sich Schadstoffe hier weniger verteilen können. Bei einer beträchtlichen Belastung des Grund und Bodens spricht man von "Altlasten"
Altlastenkosten
Sind die Kosten, die aufgewendet werden müssen, um Bodenverunreinigungen zu beseitigen, die eine Umwelt- oder Grundwassergefährdung darstellen. Die Höhe der Entsorgungskosten sind vielfältig und stellen eine große Bandbreite dar.
Amtshilfe
Unter Amtshilfe versteht man die Hilfe, die eine Behörde einer anderen auf Ersuchen leistet. Rechtsgrundlagen sind Art. 35 Grundgesetz (GG), §§ 4 - 8 Verwaltungsverfahrengesetz (VwVfG).
Anfangswert
Nach § 153 Abs. 1 BauGB ist der Anfangswert der Bodenwert, der sich für ein Grundstück ergeben würde, wenn eine städtebauliche weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre.
Angelsächsisches Verfahren
Wertermittlung in den Angelsächsischen Ländern. Die Wertermittlungsstandards sind nicht gesetzlich normiert, sondern werden von der privatrechtlichen Vereinigung der "Royal Institution of Surveyors" im "Red Book" beschrieben und veröffentlicht.
Folgende Verfahren werden üblicherweise angewendet:
⇒ Direct Value Comparison Method (Vergleichswertverfahren)
⇒ Residual Method (Residualverfahren)
⇒ Profits Method (Gewinnmethode)
⇒ Depriciated Replacement Costs Method (Sachwertverfahren)
⇒ Investment Method (Investment Methode, vereinfachtes Ertragswertverfahren)
⇒ Discounted Cashflow-Methode (DCF-Verfahren)
Anliegerkosten
Darunter versteht man als nicht normierten Begriff Abgaben und Beiträge. Hierzu gehören Erschließungsbeiträge nach §§ 123 - 135 Baugesetzbuch (BauGB), die Abgaben nach den Kommunalgesetzen der Länder, Ablösungsbeiträge für Stellplätze, naturschutzrechtliche Ausgleichsabgaben, Versiegelungsabgaben und Beiträge aufgrund von Satzungen der Wasser- und Bodenverbände.
Anonymisierung
Der Gutachterausschuss ist verpflichtet Kaufpreissammlungen nach § 195 BauGB zu führen, die Namen von Erwerbern und Veräußerern werden regelmäßig nicht bekannt gegeben. Einsichtsrecht erhalten nach verschiedenen Urteilen des Bundesverwaltungsgerichts nur den Gerichten und den von ihnen beauftragten Sachverständigen sowie den Staatsanwaltschaften zu.
Anpassungsklausel
Werden häufig auch als ⇒ Wertsicherungsklauseln bezeichnet.
Zweck: Verhinderung der Entstehung krasser Missverhältnisse von Leistung und Gegenleistung.
Hier werden drei Arten unterschieden;
⇒ Gleit- und Indexierungsklauseln
⇒ Leistungsvorbehaltsklauseln
⇒ Spannungsklauseln
Daneben kennt man noch:
⇒ Umsatzklauseln, Kostenelementeklauseln
Anschaffungskosten Sind alle Aufwendungen, die geleistet werden, um ein Objekt zu erwerben. Hierzu zählen insbesondere: Kaufpreis laut Notarurkunde und vereinbarte Leistungen und Verpflichtungen, Grunderwerbssteuer, Maklergebühren, Kosten der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages, Grundstücksvermessungskosten, Straßenanlieger-, Erschließungsbeiträge, Beiträge nach dem Kommunalabgabengesetz, Kanalanschlussgebühren, Beiträge für Anlagen zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wasser, Wärme, Beiträge zur Schaffung von Fußgängerzonen.
Arrondierte land- und forstwirtschaftliche Besitzung
Unter einer arrondierten land- oder forstwirtschaftlichen Besitzung ist eine Wirtschaftseinheit zu verstehen, die durch folgende Merkmale gekennzeichnet ist: 1) Die Flächen bilden einen größeren zusammenhängenden Komplex. 2) Der äußere Grenzverlauf kommt dem eines Quadrates oder Kreises nahe, es ragen also keine fremden Flächen gravierend in den Besitz hinein. 3) Die Besitzung ist nicht von öffentlichen Verkehrswegen durchschnitten, sonder lediglich durch Wege des Eigentümers erschlossen. Schäden, soweit sie unter enteignungsrechtlichen Gesichtspunkten zu berücksichtigen sind, werden methodisch erfasst durch die synthetische Methode, Differenzmethode, Relativpunktmethode.
Aufenthaltsräume
Der Begriff ist in den jeweiligen Landesbauordnungen definiert. Nach BayBO 1998 Art. 45 Abs. 1: "Aufenthaltsräume sind Räume, die nicht nur zum vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind oder nach Lage und Größe dazu benutzt werden können." Wichtige Merkmale: Ausreichende Nutzfläche und Raumhöhen, senkrecht stehende Fenster, ausreichende Belichtung und Belüftung.
Aufgebotsverfahren
Das Aufgebot dient der allgemeinverbindlichen Feststellung der anzumeldenden Rechte. Das Verfahren wird durch einen Antrag beim zuständigen Amtsgericht eingeleitet und ist öffentlich bekannt zu machen. Es enthält die Aufforderung zur Geltendmachung von Rechten an dem aufgebotenen Gegenstand binnen einer gesetzten Frist. Es ergeht ein Ausschlussurteil im Aufgebotstermin für alle nicht angemeldeten Rechte.
Auflassung
§ 925 BGB, ist die dingliche Einigung zur übertragung des Eigentums an einem Grundstück durch Rechtsgeschäft, der in der Regel ein schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft vorausgeht. Die Auflassung stellt ein zweiseitiges Rechtsgeschäft dar und muss deshalb bei gleichzeitiger Anwesenheit des Veräußerers und des Erwerbers vor dem Notar (§311 BGB) erfolgen; Vertretung durch notariell beglaubigte Vollmacht ist möglich (§§ 164 ff BGB).
Auflassungsvormerkung
§ 883 BGB; der Erwerber eines Grundstücks kann die bereits erfolgte Auflassung bis zur endgültigen Eintragung im Grundbuch absichern. Der Veräußerer kann das Grundstück nicht anderweitig veräußern (kein gutgläubiger Erwerb eines Dritten möglich), das Recht ist übertragbar und verpfändbar.
Aufschließung
Bezeichnet den zeitlichen bzw. auch den tatsächlichen Unterschied zwischen Rohbauland und baureifem Land; das Grundstück erfährt eine wertmäßige Höherstufung.
Aufschließungskosten
Bestehen überwiegend aus kalkulatorischen Ansätzen. Es werden die Vorteile des baureifen Landes dem zu bewertenden Grundstück (z.B. Rohbauland) gegenüber- gestellt. Zu nennen sind hier Erschließungsbeiträge, Freilegungs- und Freistellungs- vorteile, Vorteile einer gegebenenfalls erforderlichen Bodenordnung (Vermessungs-, Notar- und Gutachterkosten, Grunderwerbssteuer, Grundbuchgebühren etc.), die zeitnah angesetzt werden müssen.
Aufteilungsplan
Ist Bestandteil der Teilungserklärung bei Wohnungs- und Teileigentum bzw. Teil des Einräumungsvertrages bei Dauerwohnrechten. Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Ausbauverhältnis / Nutzungsverhältnis
Der Begriff bezeichnet grundsätzlich das Verhältnis von (vermietbarer/verkaufbarer) Nutzfläche zum Rauminhalt (Kubatur) eines Gebäudes und wird auch gelegentlich als Verhältnis von Geschossfläche (GF) zum Rauminhalt verstanden. Terminus in Praxis und Lehre: Nutzflächenfaktor.
Ausgleichsbetrag
Der Eigentümer eines Grundstück (Sanierungsgebiet) hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten; der Ausgleichsbetrag soll der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entsprechen (§ 153 BauGB).
Ausgleichsfläche
Rechtsgrundlage: §§ 1 a und 135 a BauGB; es ist der Ausgleich für zu erwartende Eingriffe in Natur und Landschaft durch geeignete Darstellungen von Flächen in Flächennutzungsplänen bzw. Festsetzungen in Bebauungsplänen vorzugeben. § 9 Abs. 1 BauGB bietet hiefür Alternativen an.
Außenanlagen
Unter Außenanlagen versteht man meist grünplanerisch gestalteten oder zu gestaltenden Freiraum (Freifläche) innerhalb bebauter Gebiete verstanden. In der HOAI beinhalten die Außenanlagen neben Gartenanlagen und Anpflanzungen auch Versorgungs- und Entwässerungsanlagen, Wege, Einfriedungen, Spielplätze, Freitreppen, Stützmauern u.v.m..
Außenbereich Als Außenbereich (§ 35 BauGB) definieren sich diejenigen Gebiete, die weder innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes i.S.d. § 30 Abs. 1 BauGB, noch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils i.S.d. § 34 BauGB gelegen sind.
Außenfläche
Außenflächen stellen Balkone, Terrassen, Veranden, Loggien, Freisitze, Winter- und Dachgärten dar; diese Flächen sind nicht allseitig umschlossen, daher muss ihr Mietwert gesondert ermittelt werden. Berechnungsgrundlagen: §§ 42 ff. II BV (mietpreisgebundener Wohnraum), WoflV (seit November 2003), DIN 283 (1951) gilt seit 1983 nicht mehr.
Aussicht
Aussicht ist allgemein der Weit- und Fernblick; im Rahmen der Wertermittlung bedeutet der Begriff entweder den Ausblick, den der Nutzer eines Grundstück hat oder die Erwartung, die sich für ein Grundstück hinsichtlich seiner künftigen Eigenschaften tatsächlicher oder rechtlicher Art stellen.
Ausstattung In der Grundstücksbewertung haben sich Ausstattungsstandards entwickelt, die mit einfach, durchschnittlich, gehoben, luxuriös unterteilt werden.
